Институт комплексного развития территорий  Институт экологии города
главная
главная
  карта сайта
карта сайта
  контакты
контакты
       
 

 

Недвижимость в Московской области:

«эконом-класс „перегрет", ближайшие два года будет развиваться бизнес-класс, элит-класс медленно, но верно выживает и даже растёт за счёт случайных богачей».
О современном состоянии и основных тенденциях развития жилой недвижимости в Подмосковье делится своим мнением эксперт Михаил Игоревич Тарасов.

 

Михаил Игоревич Тарасов,
заместитель генерального директора
компании «Лаборатория промышленного менеджмента»

 

Беседовал И.В. Афонин

 

Михаил Игоревич Тарасов окончил факультет маркетинга и маркетинговых исследований Московского государственного университета экономики, статистики и информатики (МЭСИ). Второе высшее образование и диплом антикризисного управляющего получил в Московской высшей банковской школе.

 

Михаил Игоревич, давайте поговорим о трендах на рынке жилой недвижимости Подмосковья, проявившихся в последние 2-3 года.

Одним из направлений моей деятельности является консалтинг продаж квартир эконом-класса в малоэтажных многоквартирных домах. Как правило, в них 2-3 этажа и мансарда - два подъезда по 10-12 квартир. Сейчас это довольно распространённое явление на рынке недвижимости. Его «плюсы» состоят в меньшем количестве необходимых согласований, а «минусы» - в том, что, во-первых, всё происходит на стыке законов; во-вторых, по завершении сделки покупатель становится не собственником жилья, а пайщиком на праве общей долевой собственности.

Застройщик остаётся собственником до тех пор, пока не будут проданы все квартиры малоэтажного дома. Когда это происходит, жильцы становятся, условно говоря, членами товарищества собственников жилья (ТСЖ). Но на этом сложности не заканчиваются. Пайщик не может продать свою квартиру без согласия остальных пайщиков, вернее, он обязан сначала предложить им возможность её купить и только в случае отказа получает право действовать по собственному усмотрению. Согласитесь, не каждый готов стать несобственником жилья, уплатив за каждый квадратный метр пусть не по 45-50, но по 35-38 тыс. кровных руб. Когда потенциальные покупатели узнают обо всех тонкостях, в 70 % случаев отказываются от совершения сделки. Как правило, такое жильё покупают приезжие, которые готовы, потратив 2-3 млн руб., жить хотя и за МКАДом, но рядом с Москвой.

Показательная ситуация сложилась на Каширском шоссе, в 2 километрах от МКАДа, где квадратный метр квартир в малоэтажках стоил 38 тыс. рублей, а в соседней многоэтажке - 60 тыс. рублей. Сначала все клиенты выбирали первый вариант, но, узнав, что не станут собственниками, предпочитали второй: пусть дороже, зато своё.

Подобные схемы застройки выгодно реализовать в пределах Малого московского транспортного кольца, где из-за дефицита места нет необходимости создавать социальную инфраструктуру и маршруты общественного транспорта. Но это не значит, что они не работают при строительстве малоэтажного жилья элитного класса. Такая практика используется при возведении VIP-жилья на привлекательных территориях, например в Сочи, на Пестовском водохранилище, в элитных коттеджных посёлках. Правда, строительство в коттеджных посёлках - дело рискованное: владельцы коттеджей могут оспорить законность ведения строительства многоквартирных домов (а поводов более чем достаточно, поскольку, повторюсь, всё делается на стыке законов, которые можно трактовать и так, и этак). Если жители коттеджного посёлка подают исковое заявление, местный суд возбуждает дело, к процессу подключаются юристы истца и ответчика, а дальше всё зависит от уровня их компетенции. В частности, в коттеджных посёлках Одинцовского района уже были случаи сноса малоэтажек, потому что юристы фирм-застройщиков оказались не на высоте и истцам удалось доказать факты многочисленных нарушений.

Схема, о который вы рассказали, выгодна для застройщиков, работающих в пределах «большой Москвы». А можно ли использовать её на периферии в Московской области, скажем, в Луховицком или Егорьевском районе?

Там намного выгоднее вести строительство 12-16-этажных жилых домов, особенно, если у инвесторов есть возможность купить достаточно большой участок и построить 2-3 больших дома. Правда, этот вариант предполагает наличие поблизости аффилированного завода ЖБИ или кирпичного завода. Практика показывает, что выгоднее строить монолит, но бывают и исключения.

Как ведёт себя рынок недвижимости Московской области с точки зрения территориальной составляющей?

Очень хорошо идут продажи домов бизнес-класса на Рижском направлении. На юго-восточном направлении не очень благоприятная экологическая обстановка, и хоть земля там дешёвая (за исключением Салтыковки, дачного места Академии наук), купить большой участок нереально. Ниша эконом-класса в этом направлении уже отработана.

Сейчас я работаю с дружественной фирмой «Тверская», которая строит недвижимость бизнес-класса, используя заводские каркасные конструкции. Продажи идут неплохо: покупателей привлекают относительно низкие цены. Пригласив независимых экспертов и убедившись в качестве строительных работ, клиенты делают несложные подсчёты и понимают, что, заплатив 11-13 млн руб., они получают жилой дом с коммуникациями, экономя при этом не только 7-10 % на стоимости строительства некаркасного коттеджа (15 млн руб.), но ещё время (3-4 года) и нервы.

А за счёт чего фирме удаётся снижать себестоимость строительства?

Застройщик экономит за счёт оптовых цен на каркасные конструкции и использования опробованных типовых проектов. Оптом всегда дешевле!

Какие изменения произошли на рынке региональной недвижимости после недавнего кризиса?

Рынок меняется. Собственники востребованного жилья эконом-класса (2,5-3,5 млн руб. за участок до 10 соток в радиусе от 60 до 100 км от Москвы) начинают менять его на жильё бизнес-класса.

Сейчас продавцы пытаются продавать по сравнительно низкой цене участки от 1 га в радиусе 100 км от Москвы, позиционируя их как усадебные участки. Но мне кажется, что это ошибка: глупо становиться барином «по дешёвке», покупая земли сельхозназначения по 500-1000 руб. за сотку, потому что пока непонятно, как их эксплуатировать. Сейчас этот сегмент рынка стагнирует: участки по 50-100 и 100-1000 га (например, по Ярославскому направлению) никто не покупает. Кроме того, «ленд-лорды» уже начинают думать о покупке сельхозтехники, так как рано или поздно не используемые по назначению сельхозугодья придётся вернуть в госсобственность. Единственное исключение - земли под Конаково, которые исторически используются как рекреационные территории. Сейчас там идёт строительство яхт-клубов.

Если говорить коротко, эконом-класс «перегрет», ближайшие два года будет развиваться бизнес-класс, элит-класс медленно, но верно выживает и даже растёт за счёт случайных богачей.

Могу сказать, что после кризиса клиенты стали относиться к сделке более вдумчиво, более ответственно. Перед тем как принять решение, они прорабатывают множество вариантов, интересуются, что выбирают другие, и останавливаются только на том, что и выгодно, и удобно.

Вернёмся к проблеме «ленд-лордов». Как вы считаете, есть ли у земельных участков, особенно у больших поместий площадью более 1000 га, находящихся на значительном удалении от Москвы, хоть какая-то перспектива развития?

Развивать сельское хозяйство выгодно только на землях южного направления, остальные территории относятся к зоне рискованного земледелия. Чтобы застраховаться от неблагоприятных погодных условий, можно вкладывать средства в строительство тепличных хозяйств. Опыт «Белой дачи» показывает, что это вполне рентабельно.

Можно попробовать развивать на них гостиничный бизнес и экотуризм, хотя для реализации этих идей 1000 га многовато, они больше подходят для участков от 10 до 20 га. Пожалуй, единственный беспроигрышный путь развития таких больших территорий - создание игровых зон. В рамках этой идеи можно разом решить все проблемы инфраструктуры (сливы, стоки, водопровод, канализация, электроснабжение) и функционального использования территории, но пока она заглохла.

А что вы скажете о перспективах строительства недвижимости в городах со сложившейся застройкой, например в Павловском Посаде?

В принципе в Павловском Посаде возможно строительство 9-12-этажных домов, потому что там жива микроэлектронная промышленность, но в целом перспективы не особенно хороши. Павловский Посад, Коломна, Воскресенск и другие подмосковные города начнут развиваться, когда в них будут восстановлены градообразующие предприятия.

В городах побольше, с населением, приближающимся к миллиону, недостаёт бизнес- и элит-жилья. Местная элита, которая уже заработала деньги, не может сменить свои старые квартиры, потому что в этих городах нет элитного жилья. Значит, девелоперы, которые пойдут в эту нишу, могут неплохо заработать на строительстве именно этой категории недвижимости.

Большим потенциалом обладают сателлиты Москвы. Скоро, например, «выстрелит» город Железнодорожный, потому что там намечено строительство платного дублёра Носовихинского шоссе. Но если вблизи новых жилых кварталов появятся складские помещения или логистические центры, то о прекрасных перспективах можно забыть: кто же захочет жить рядом с бесконечно шныряющими грузовиками?

Как вы думаете, станут ли Коломна и Воскресенск сервисными центрами для населения окрестных коттеджных посёлков?

В окрестностях Коломны и Воскресенска нет элитных посёлков, а дачников обычных садовых товариществ вряд ли стоит рассматривать как потенциальных потребителей услуг спа-центров, салонов красоты и бутиков.

Успешность развития города зависит от качества стратегии развития, наличия ресурсных потенциалов и позиции мэра, т. е. оттого, умеет ли он мыслить стратегическими категориями, а ещё оттого, чьи интересы защищает политика, которую он проводит. Например, глава города Коломны В.И. Шувалов поставил перед администрацией задачу возвратить уехавшую в Москву молодёжь. Я считаю, что при сохранении более низкой, чем в столице, стоимости жизни и появлении хорошо оплачиваемой работы в городе она вполне выполнима.

Проблемы развития городов в ЦФО можно решать за счёт восстановления и модернизации старых заводов (например, больших химических заводов Владимира и Рошали), тем более что России нужно развивать химическую промышленность и машиностроение, потому что начиная с 70-х годов прошлого века все заводы строились в Белоруссии и на Украине. Гораздо проще восстановить производство на базе имеющейся инфраструктуры и оседлых профессиональных кадров, чем строить заводы в чистом поле и ломать головы над решением проблем энергетических и человеческих ресурсов. В этом смысле показательна ситуация, сложившаяся в Калужской области. На её территории совместно с иностранными инвесторами был создан технопарк. Первое время всё шло хорошо, но сейчас владельцам предприятий приходится прикладывать большие усилия к поиску рабочих рук, потому что персонал перестали устраивать условия, оговоренные в трудовых договорах.

Михаил Игоревич, как расширение границ Москвы отразится на развитии городов Московской и соседних с ней областей?

Я консерватор и считаю, что в основе управленческих решений должны лежать идеи стратегирования. Присоединение территорий должно быть взаимовыгодно, оправданно увеличением экономического и территориального потенциалов Москвы и области. Если у предпринимателей появляется больше простора для действий, а население получает возможность пользоваться услугами современных медицинских учреждений, школ, детских садов - присоединение оправданно. Но если оно не решает существующие проблемы, то особого смысла не видно.

Итак, если подвести итоги, можно сказать, что сегменты элит- и бизнес-классов недвижимости пришли в движение и что эконом-класс, скорее, жив, чем мёртв. А как обстоят дела с развитием рекреационно-развлекательного бизнеса?

Предприниматели, работающие на этом рынке 5-7 лет, стали подкупать земельные участки на дальних подступах к Москве и строить на них гостинично-развлекательные комплексы. Сейчас их услуги имеют не только сезонный, но и круглогодичный спрос, потому что сегодня никто не хочет праздновать корпоративы, свадьбы и юбилеи в офисах или квартирах. Я, например, уже не хочу платить 200 тыс. руб. за встречу Нового года в Подмосковье, потому что гораздо выгоднее поехать в соседнюю область, где те же услуги стоят всего 70 тыс. руб.

Но нужно отметить, что при реализации проектов такого рода не стоит рассчитывать на быстрое получение прибыли: крупные гостиницы окупаются за 10-12, маленькие - за 5-6 лет. В течение этого времени велик риск потери бизнеса. Как правило, выживают предприниматели, вкладывающие в дело не только деньги, но и душу.

Я бы, например, с удовольствием поехал с ребёнком в экодеревню - показать, как люди раньше жили. Нужно, чтобы он увидел, что молоко и яйца берутся не из холодильника. И мне бы очень хотелось, чтобы нас приняли не как надоевших туристов, а как желанных гостей.

Вы слышали о феномене Плёса? В настоящее время город успешно развивается как рекреационный центр для состоятельных людей.

Не слышал, но идея мне очень нравится. Если бы у меня была возможность, я бы и сам занялся рекреационным бизнесом, хотя он и достаточно рискованный.

Я за специализацию территории на конкретной функции. Я слышал, что Высшая школа экономики пыталась создать в одном из городов Дальнего Востока наукоград, собрав на отдельной территории все высшие учебные заведения. Если бы этот проект удалось осуществить, город получил бы собственную «Силиконовую долину», а кроме того, возможность развивать освободившие площади. Такая схема развития территории могла бы быть интересной.

Можно ли использовать эту схему для превращения, например, Луховицкого района в «перевалочный пункт» между Москвой и Рязанью, которая может стать местом перебазирования московских заводов?

Теоретически да, но на этот вопрос лучше ответят профессионалы в области территориального планирования и Луховицкая администрация.

Иногда для развития территории достаточно даже небольшого внешнего воздействия. Например, «Сапсан» идёт из Нижнего Новгорода в Москву всего с одной остановкой во Владимире, но если сделать ещё одну остановку, поселение, в котором она появится, получит отличный шанс для развития. Однако при этом нужно понимать, как именно её развивать, потому что билеты на «Сапсан» по карману далеко не каждому.

Если продолжить эту идею, то рядом с Павловским Посадом нужно построить текстильный или другой профильный институт, а может быть, и площадку для прохождения студенческой практики. Для софинансирования можно было бы привлечь производственников, но вся беда в том, что сегодня никто не думает о подготовке кадров. Никто не заказывает разработку отраслевых схем развития промышленности и схем расселения, поэтому администрации муниципальных образований не знают, каковы перспективы градообразующих отраслей промышленности в плане человеческих ресурсов. Правда, нужно поправиться: эти исследования проводятся в составе генеральных планов муниципальных образований, но их бюджетов хватает только на ремонт дорог и крыш. У муниципальных администраций нет денег на оплату такого рода исследований. А ведь жизнь требует разработки глобальных стратегических решений!

Я уже упоминал о мэре Коломны В.И. Шувалове. У него огромный опыт работы на этой должности - 16 лет, но самое главное - он отличный стратег. В.И. Шувалов понимает, что нужно создавать условия для возвращения мигрировавшей в Москву молодёжи. Местные власти пытаются восстанавливать промышленность и строить развлекательные центры, чтобы в Коломне можно было и на жизнь зарабатывать, и нормально отдыхать. Поэтому у молодых появилась альтернатива: либо, сидя в Москве, неизвестно чем торговать, либо что-то делать своими руками в Коломне. Баланс заработанных и потраченных денег один и тот же, а Коломна - это их Родина.

Как, по вашему мнению, в ближайшее время будет развиваться рынок недвижимости в Московской области и соседних с ней областях?

Думаю, что вряд ли кто-то из инвесторов захочет повторить опыт застройки огромных микрорайонов в Долгопрудном, потому что для их обслуживания не хватает мощностей ни дорожной, ни инженерной инфраструктур. Отсутствие эксплуатационного потенциала начинает давить предпринимателей. Они уже собираются уезжать туда, где не надо полжизни тратить на дорогу, например в Краснодарский край. Не знаю, будет ли такая миграция массовой, но она должна произойти, ведь каждый день убивать 4 часа, чтобы добираться до работы и обратно, - за пределами человеческих возможностей. Я за делегирование многих столичных функций другим городам, хоть тому же Нижнему Новгороду. С началом эксплуатации «Сапсана» это стало вполне реально.

Малоэтажное строительство будет развиваться до тех пор, пока не изменятся законы, позволяющие благодаря возможности двоякого толкования действовать в рамках правового поля и получать с каждого проданного «квадрата» солидную прибыль.

Что касается сельхозземель, то их можно использовать только для производства сельскохозяйственной продукции. Строить дачи на них невыгодно, так как перевод земель из одной категории в другую возможен только для участков площадью от 100 га. Поэтому не используемые по профилю земли сельхозназначения скоро начнут отбирать, потом продавать, потом опять отбирать...

Share
Поместить ссылку в:
  • Перепечатка текстов и иллюстраций допускается только с письменного разрешения редакции.
 
 
RSS трансляция новостей
© 2005-2019 «Территория и планирование» - аналитический журнал о комплексном развитии территорий. ISSN 2074-2037 (Print), ISSN 2074-2045 (Online).