Институт комплексного развития территорий  Институт экологии города
главная
главная
  карта сайта
карта сайта
  контакты
контакты
       
 

 

Цель оправдывает средства?

Е.И. Загороднов,
главный архитектор НСО, заместитель руководителя Департамента строительства и ЖКХ Новосибирской области

Рецензия на долгосрочную целевую программу «Стимулирование развития жилищного строительства Новосибирской области на 2011-2015 годы»

«Для безличного человека программа заменяет лицо. Программа вообще издали кажется лицом».
В.В. Розанов

О региональной программе «Стимулирование развития жилищного строительства Новосибирской области на 2011-2015 годы»

«Строить по программе» - вот лозунг строителей доступного и качественного жилья Новосибирской области. Ещё недавно они неоднократно сетовали на то, что не могут планировать свою деятельность даже на 2-3 года вперёд из-за отсутствия соответствующих программных документов местных органов власти. Теперь формально жаловаться не на что, поскольку 13 октября 2010 г. на заседании президиума правительства региона утверждена долгосрочная целевая программа (ДЦП) «Развитие жилищного строительства Новосибирской области на 2011-2015 годы», вернее, если следовать букве, «Программа стимулирования развития жилищного строительства Новосибирской области на 2011-2015 годы». Казалось бы, детали! Но в деталях истина, ибо «стимулирование» не означает автоматическое «развитие». Таким образом, сразу настораживает некорректно сформулированная цель программы.

I. Процесс движения к чему-либо в принципе целью быть не может. Цель предполагает достижение определённого результата на определённом временном отрезке, например создание градостроительных предпосылок для улучшения среды жизнедеятельности населения, повышение качества жизни в НСО за счёт стимулирования развития жилищного строительства, и т. д., и т. п.

И неслучайно неверно сформулированная цель, или, вернее, отсутствие в ДЦП понятной и ясной цели, обусловило применение механизмов, позволяющих в основном энергично расходовать бюджетные средства для формирования спроса на жильё. Собственно говоря, в этом и заключается глубокое заблуждение авторов программы, поскольку необходимость стимулирования покупательского спроса возникает, как правило, в условиях перепроизводства товара определённой ценовой категории при обязательном наличии у населения денежной массы. Современное состояние жилищного рынка характеризуется как раз отсутствием двух этих обязательных условий. Другими словами, спрос есть, и он огромен, но предложением воспользоваться невозможно ввиду его отсутствия. На нынешнем этапе развития рынка жилья (в большой степени монополизированного) стимулирование спроса посредством различных форм субсидирования, господдержки и т. д. на практике означает трансформацию государственного бюджета в коммерческие структуры, так как попытки влиять на процесс создания продукта (квартир) на стадии приобретения, заключительной стадии строительного цикла, когда цена уже сформирована, несостоятельны. С точки зрения государственных интересов такая практика ни к чему, кроме консервации монопольно высоких цен на рынке жилья и незаконного обогащения коммерческих структур, не приводит. Задача сегодняшнего дня - формирование (стимулирование) не спроса, а предложения, соответствующего по ценовым и качественным параметрам современному социально-экономическому состоянию общества, на принципах государственно-частного партнёрства (ГЧП). А это и есть тот самый механизм, который стимулирует не спрос, а предложение, причём предложение, доступное для большинства, а значит, соответствующее государственным приоритетам.

II. Среди, безусловно, верных задач ДЦП слабо представлена задача сегодняшнего дня - создание сектора государственного арендного жилья как фактора государственного регулирования и управления на рынке доступного массового жилья. Другими словами, предстоит сформировать новое предложение на рынке жилья посредством организации государственно-частного партнёрства в строительстве государственного арендного жилья, которое является приоритетным направлением строительства, поскольку позволяет создавать продукт, не обременённый прибавочной стоимостью и потому доступный для абсолютного большинства. В условиях затруднённого формирования областного бюджета программные мероприятия по финансированию жилищного строительства в размере 97 668, 475 млн руб. (реализуемые в основном через стимулирование спроса, а также различные виды субсидирования, господдержки и т. д.) не могут быть признаны эффективным вложением бюджетных средств. В самом деле, простой анализ затрат и результатов, а именно плана построить в 2011-2015 гг. 7 575 000 м2 с участием областного бюджета в сумме 97 668, 475 млн руб. означает, что на 1 м2 построенного коммерческого жилья расходуется 12 883,5 бюджетных руб., т. е. почти 50 % реальной себестоимости строительства. Такую практику назвать нельзя иначе, кроме содержания частного бизнеса за счёт бюджетных, т. е. народных средств. Для сравнения: те же средства, потраченные на формирование (стимулирование) нового предложения на рынке доступного жилья в форме государственного строительства арендного жилья на принципах ГЧП по реальной себестоимости (25 тыс. руб. / м2), могли бы дать дополнительно к коммерческому сектору порядка 3 906 739 м2 (97 668, 475 млн руб. : 25 000 руб./м2 = 3 906 739 м2), т. е. 51,5% общего планируемого ввода жилья в 2011-2015 гг.

Это реальный путь обеспечения граждан действительно доступным альтернативным государственным жильём.

III. Программные мероприятия по увеличению объёмов ввода малоэтажного жилья до 42 % к 2015 г. нельзя признать целесообразными по следующим причинам.

Городское население НСО составляет около 2 млн человек, население сельской местности - порядка 650 тыс., соответственно на её территории проживают 68 % горожан и 32 % селян. Логично предположить, что и количественные показатели ввода жилья исходя из того, что в городе при ограниченности земельных ресурсов оно, как правило, многоквартирное и многоэтажное, а в селе - малоэтажное, должны оцениваться соотношением 68 : 32. На практике оно уже достигнуто. Таким образом, благодаря предшествующей грамотной градостроительной политике сейчас в НСО нет диспропорции в типологии жилищного строительства и нет никаких оснований ломать это естественным образом сложившееся равновесие. Другое дело - добиваться ввода не менее 1 м2 на одного жителя области (как сельского, так и городского) в год, т. е. достижения нового качества жизни, отражающего современный подход к градостроительству в регионе.

Кроме того, задача по приоритетному развитию малоэтажного домостроения подразумевает опережающее создание инфраструктуры и рабочих мест. Оно требует колоссальных бюджетных затрат. Где, в каких документах территориального планирования и социально-экономического развития отражены эти обстоятельства? А без этих программных мероприятий попытки решения жилищного вопроса за счёт опережающего роста малоэтажного жилья не более чем маниловщина. Тем более что на самом деле (вы не поверите!) население самостоятельно решает задачу строительства доступного малоэтажного жилья, причём уже давно. Многочисленные малоэтажные пригородные дачные микрорайоны в последнее время приобретают особую актуальность и фактически превращаются в места постоянного проживания. Необходимо их капитализировать, т. е. юридически оформить, и обеспечить за государственный счёт инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктурами.

Решение этой задачи, кроме всего прочего, означает преодоление жилищной проблемы в городе за счёт освобождения жилищного фонда старшим поколением в пользу младшего. Это эффективное использование государственных капвложений, поскольку модернизация уже созданного малоэтажного жилфонда намного экономичнее, чем новое сверхзатратное малоэтажное строительство. Особенно актуально то, что это будет адресная программа и государственно-частное партнёрство, только не на словах, а на деле.

IV. ДЦП не уделяет должного внимания государственной поддержке разработки документов территориального планирования в рамках создания дополнительных стимулов по формированию нового предложения на рынке жилья. Кстати, это единственный вид господдержки, который работает в интересах всего общества. ДЦП всего лишь констатирует явно неблагополучную ситуацию, сложившуюся в этой области государственного строительства. Приходится признать, что систематическое и многолетнее недофинансирование бюджетом подготовки документов территориального планирования и градостроительного зонирования привело регион к угрозе срыва выполнения прямого указания Председателя Правительства РФ и положений Градостроительного кодекса. В связи с этим нелишне привести высказывание В.В. Путина по этому поводу: «Пора прекратить относиться к территориальному планированию как к архитектурному излишеству. Главы регионов должны взять этот вопрос под личный контроль. Также следует наладить тесное взаимодействие с муниципалитетами, оказать им необходимую помощь. Напомню, что в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ документы территориального планирования должны быть разработаны до 01.01.2012. Прошу этот срок безусловно соблюсти: он окончательный» (из выступления В.В. Путина на совещании по снижению административных барьеров в строительстве). Таким образом, градостроительство на самом высшем уровне признано весомым фактором в системе государственного строительства, что должно быть отражено в программных документах.

V. В ДЦП отсутствуют мероприятия по внедрению принципов ГЧП в обеспечение площадок комплексного жилищного строительства инженерной инфраструктурой. Объекты инфраструктуры, созданные за счёт средств областного бюджета в рамках ГЧП, необходимо реализовывать на рынке, который в целях разрушения монополизма следует создавать уже сегодня. Это необходимое, но недостаточное условие.

На рынке генераций (тепла и электричества) надо готовить условия, а значит, закладывать средства, необходимые для ведения разумной государственной тарифной политики, использовать механизм ГЧП для утверждения в этой сфере государственного приоритета путём приобретения контрольных пакетов акций в качестве компенсации за вложения в инфраструктуру.

Выводы и предложения

Программа составлена на базе устаревших подходов к жилищному рынку как саморегулируемой системе, требующей всего лишь некоторого экономического (финансового) участия государства в стимулировании отдельных процессов, в основном стимулировании спроса на жильё. Регулирующая роль государства в лице областного правительства не предусмотрена. Между тем правительство как выразитель общественных интересов должно выступать в роли заказчика строительства массового и доступного жилья для большинства населения, обеспечивая формирование и стимулирование нового доступного рынка жилья за счёт использования механизмов ГЧП, экономического и градостроительного регулирования в целях:

  • увеличения объёмов строительства действительно доступного государственного жилья дополнительно до 4 млн м2 в 2011-2015 гг.;
  • планирования создания конкурентной среды за счёт альтернативного коммерческому жилью государственного арендного жилья;
  • создания дополнительных рабочих мест путём государственного обеспечения жильём наиболее важных, «прорывных» направлений экономики;
  • эффективного и бережного расходования бюджетных средств на возвратной основе.

Целью строительной программы НСО как составной части бюджета развития области должно быть повышение качества жизни населения за счёт создания необходимых градостроительных предпосылок для достижения среднеевропейской нормы обеспеченности жилой площадью, равной 35 м2 на человека. В свою очередь это предполагает удвоение намеченных программой темпов строительства жилья, - строительство из расчёта 1 м2 на человека в год, что составляет 2650,0 тыс. м2 в целом по региону. Только в этом случае за плановый период до 2025 г., указанный в Схеме территориального планирования Новосибирской области, регион достигнет нового качественного уровня в жилищной сфере - уровня развитых стран.

Share
Поместить ссылку в:
  • Перепечатка текстов и иллюстраций допускается только с письменного разрешения редакции.
 
 
RSS трансляция новостей
© 2005-2019 «Территория и планирование» - аналитический журнал о комплексном развитии территорий. ISSN 2074-2037 (Print), ISSN 2074-2045 (Online).