Застройка земельных участков

Способы и порядок предоставления земель для строительства с учётом последних изменений законодательства

Е.Д. Михайлова, заместитель руководителя Аппарата Комитета по местному самоуправлению Совета Федерации ФС РФ

В последнее время вышло множество законодательных актов, регламентирующих способы и порядок предоставления земель для строительства. В статье Е.Д. Михайловой отражены последние изменения в законодательстве.

Способы предоставления земель под застройку

Статья 30 Земельного кодекса РФ предусматривает два основных способа предоставления земель под застройку - без предварительного согласования места размещения объектов и с предварительным согласованием (ч. 1 ст. 30). По результатам предварительного согласования земельный участок предоставляется заинтересованному лицу без торгов. Получение земли без предварительного согласования возможно в результате победы в торгах либо путём подачи заявки при отсутствии других заинтересованных лиц. Исключение составляет получение земельных участков в рамках выполнения решений мэров о развитии застроенных территорий (см. ФЗ-232 от 18.12.2006 г.), но и в этом случае до получения земельного участка проводятся торги на право заключения договора о развитии застроенной территории, в результате исполнения которого победитель торгов получает участок. Подробно особенности предоставления участков по каждому из указанных способов будут рассмотрены ниже.

Кроме того, Федеральный закон от 30.10.2007 г. № 240-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особых экономических зонах в Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"» предусмотрел исключение из правил о способах предоставления земельных участков под застройку. Без торгов и предварительного согласования места размещения объекта, только на основании заявления участки могут предоставляться в границах особых экономических зон и на прилегающей к ним территории следующим субъектам:

1. резидентам указанных зон;
2. акционерным обществам со 100%-ным участием Российской Федерации или управляющим компаниям указанных зон для создания объектов недвижимости и управления ими за счёт публичных бюджетов разных уровней.

Существенные изменения в порядок предоставления земельных участков были внесены в декабре 2004 г., согласно которым с 1.10.2005 г. участки для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства могли предоставляться только по результатам торгов (ФЗ-191 от 29.12.2004 г.). Применение этой нормы на практике вызвало множество споров, поскольку до её вступления в силу по многим участкам были начаты процедуры предварительного согласования места размещения объектов, которые к 1.10.2005 г. оказались в разной стадии завершения. Возник вопрос, обязаны ли органы власти проводить торги по участкам, в отношении которых до 1.10.2005 г. была начата процедура предварительного согласования, и зависит ли его решение от того, получены или нет на указанное время предварительные согласования. Анализ судебной практики свидетельствует о неоднозначном подходе судов к оценке этой ситуации, но основная тенденция заключается в признании необходимости торгов в случаях, когда к 1.10.2005 г. начатая процедура предварительного согласования не была завершена утверждением акта выбора и изданием постановления органа власти о предварительном согласовании места размещения объекта.

...

...