Институт комплексного развития территорий  Институт экологии города
главная
главная
  карта сайта
карта сайта
  контакты
контакты
       
 

 

Публичное проектирование

Научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт экологии города (НИиПИ ЭГ) разработал проект планировки кварталов З-За района Сокольники.

Что такое Сокольники для Москвы и москвичей? Одним словом не скажешь. Наверное, не больше и не меньше, чем Крестовский остров для Петербурга и петербуржцев, Старе Място для Варшавы и варшавян, Елисейские поля для Парижа и парижан...

Сокольники — это исторический район с огромным парком и тихими улицами, о которых когда-то пел Утёсов. В нём живёт дух старой Москвы, поэтому жители Сокольников считают себя его хранителями и отчаянно сопротивляются любым попыткам градостроительного вмешательства в его среду, причём популистский характер московских законов, принятых в первые постперестроечные годы, делает их претензии абсолютно законными. Что ж, патриотизм - чувство, достойное уважения, однако его не стоит путать с оголтелым консерватизмом и отстаиванием эгоистических интересов. К исходу ХХ в. качество городской среды Сокольников настолько ухудшилось, что Правительство Москвы не может гарантировать комфортабельность проживания части жителей района без проведения работ по реконструкции застройки.

Почему возникла такая ситуация? «Коммунальная история» Сокольников характерна для большинства старых районов столицы. В течение ХХ в. Москва росла вширь, постепенно продвигаясь к границам Кольцевой автодороги. Внимание градостроителей было оттянуто от старых территорий, которые считались относительно благополучными, и сосредоточено на районах-новостройках. Время от времени в застройку исторического центра вписывались новые здания, которые подключались к старым инженерным сетям, а многочисленные «мелкие неприятности», вроде лопнувших водопроводов или прохудившихся канализационных труб, устранялись при помощи разовых мероприятий «заплаточным» методом. Однако проблемы возникали не только в коммунальной сфере. Появление новых зданий изменяло улично-дорожные сети кварталов, уменьшало площади зелёных насаждений, способствовало нехватке мест в детских садах, школах, больницах...

Так проходили десятилетия, но «вулкан» социально-коммунальных проблем старой Москвы когда-то должен был заявить о себе, и Сокольники стали не первым историческим районом Москвы, в котором это случилось.

Значительная часть его жилищного фонда представлена зданиями, не имеющими историко-архитектурной ценности, построенными в 20-30-х и 60-70-х годах ХХ в. Большая часть малоэтажных домов, в которых до сих пор существуют коммунальные квартиры, находится в кварталах З-За района Сокольники. Степень их износа, по данным МосгорБТИ, составляет от 24 до 60 % и увеличивается с каждым годом, а инженерные коммуникации и объекты коммунального назначения пришли в такое состояние, что проведение их капитального ремонта нерентабельно. Исправить положение может только комплексная реконструкция территории кварталов З-За, предусматривающая отселение жильцов ветхой застройки, её дальнейший снос и формирование современной городской среды, учитывающей не только задачу улучшения условий проживания населения, но и решение социальных проблем.

Реконструкция исторической среды целого района - очень сложный и абсолютно неприбыльный вид строительного бизнеса. От предложений такого рода в начале 2000-х годов чуть ли не хором отказались все частные инвесторы, потому что согласно московским законам в ходе реконструкции нельзя менять исторический облик территории. Многочисленные законодательные обременения и гарантии ограничивают возможность получения прибыли, потому что площади нового жилья на исторических территориях не могут значительно превышать площади снесённого жилья, при том, что существующее население должно получить новые квартиры в том же квартале. При этом необходимо вкладывать огромные средства в создание современной инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Для предпринимателей, работающих в строительном бизнесе, такие проекты убыточны. «Потянуть» их финансирование может только город, хотя и для городской казны реконструкция исторических территорий убыточна в такой же степени, как и для частных инвесторов. Но у власти есть особые обязательства перед жителями Москвы, а в отношении исторической застройки и перед государством. Поэтому городские власти должны брать на себя решение этого сложного вопроса, так как никто, кроме них, не может сохранить культурно-историческую ценность территории Сокольников и улучшить условия жизни горожан, вынужденных жить в домах с протекающими крышами и трухлявыми деревянными перекрытиями, грибковыми поражениями стен и практически сгнившими водопроводными и канализационными трубами.

Правительство Москвы не впервые поднимает вопрос о необходимости реконструкции городской среды Сокольников. В 2004 г. оно заказало проект планировки этого района. Проект был подготовлен, но не получил одобрения на общественных слушаниях, хотя и дорабатывался в течение трёх лет, но он так и не был принят.

Между тем ситуация в Сокольниках продолжала ухудшаться, поэтому Правительство Москвы, исполняя решения Генерального плана развития г. Москвы и градостроительного плана развития Восточного административного округа столицы, по-прежнему настаивало на необходимости проведения комплексной реконструкции кварталов З-За района Сокольники и выступило в качестве Государственного заказчика разработки нового проекта планировки. На исполнение этого заказа был объявлен конкурс. Научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт экологии города  (НИиПИ ЭГ) подал заявку на участие, прошёл квалификационный отбор и стал Генеральным проектировщиком новой градостроительной среды Сокольников.

Что представляет собой заказанный проект планировки кварталов З-За? Говоря сухим профессиональным языком, это основной вид документации территориального планирования, определяющий градостроительное развитие территории в части:

  • будущей архитектурно-планировочной структуры;
  • принципов объёмно-композиционного решения застройки;
  • основных направлений и показателей развития социальной, транспортной, инженерной и рекреационной инфраструктуры территории;
  • градостроительного зонирования территории с установкой границ объектов нормирования;
  • функционального назначения участков и предельных параметров застройки (высотность, плотность застройки).

Проект планировки необходим для того, чтобы с градостроительной точки зрения оценить целесообразность, возможность и масштабы будущих реконструктивных работ, выявить участки территории, подлежащие преобразованию, и проанализировать социально-экономические последствия такого переустройства. Этот документ подлежит обсуждению с общественностью в установленном законом порядке и рассмотрению во всех согласующих инстанциях, включая Государственную экспертизу.

Правительство Москвы поставило перед специалистами НИиПИ ЭГ три равнозначные задачи. Требовалось:

  • улучшить условия проживания части населения, обеспеченной жильём, находящимся в неудовлетворительном состоянии;
  • не допустить ухудшения условий проживания людей, обеспеченных жильём, состояние которого характеризуется как хорошее и удовлетворительное;
  • сохранить историческое своеобразие городской среды Сокольников.

Взявшись за разработку проекта планировки кварталов З-За, НИиПИ ЭГ столкнулся со сложнейшей проблемой: нужно было превратить все градостроительные, социальные и экологические «минусы» их территории в безоговорочные «плюсы», создав качественно новую, отвечающую современным требованиям бесконфликтную городскую среду. (Под термином «бесконфликтная городская среда» понимается отсутствие на территории жилищных, социальных, транспортных и экологических проблем).

Для создания информационной базы проекта потребовались длительные натурные исследования территории кварталов 3-3а, в ходе которых:

  • определялись факторы своеобразия их ландшафта и городской среды;
  • изучалась сложившаяся экологическая ситуация;
  • определялись фактический износ строений и условия проживания горожан;
  • изучались характер и структура земельно-правовых отношений и фактического использования объектов недвижимости;
  • изучалась ситуация, связанная с обеспеченностью населения объектами социально-культурно-бытового и инженерно-коммунального назначения;
  • оценивалось состояние инженерно-транспортной инфраструктуры.

Приёмы сбора информации были достаточно традиционными. Инновационными стали методы её осмысления и выбора проектных решений. На этой стадии создания проекта был задействован научно-методический потенциал института и собственные «ноу-хау», наработанные в ходе планировок различных городских территорий. При выборе способов реновации территорий авторы руководствовались принципом «Мысли глобально, действуй локально» - принципом создания устойчивой городской среды.

НИиПИ ЭГ не мог ограничиться «растаскиванием» проблем на составляющие и их решением в отрыве от остальных, потому что в этом случае, во-первых, нельзя рассчитывать на улучшение качества городской среды, оно остаётся прежним, а во-вторых, проект не получает одобрения жителей.

Клубок социально-коммунальных проблем кварталов 3-3а оказался настолько запутанным, что их решение должно было носить только комплексный характер. Комплексность, системность и креативность стали тремя китами проектных предложений НИиПИ ЭГ. Каждая из территориальных, социальных, экономических и экологических проблем решалась не в отрыве друг от друга, а во взаимодействии, учитывая влияние решений одних вопросов на смежные. В результате возник эффект резонанса, умноживший эффективность проектных решений.

По мнению авторов, создан проект сложной, но бесконфликтной городской среды, в которую гармонично вписываются сохраняемые зелёные насаждения, обладающие историко-архитектурной ценностью здания, элитные жилые дома недавней постройки и новые дома, которые должны появиться на месте снесённого физически изношенного и морально устаревшего жилого фонда. Для новых жилых домов будут разработаны индивидуальные проекты, потому что облик их фасадов обязан соответствовать историческому стилю Сокольников. При возведении новых зданий будут использоваться энергоёмкие и ресурсосберегающие технологии. Их первые этажи планируется отдать под размещение объектов социальной инфраструктуры. Подземное пространство зданий предлагается использовать как место хранения автотранспорта. Модернизация среды предусматривает замену физически устаревших инженерных коммуникаций, а также перепланировку утратившей логичность и актуальность улично-дорожной сети кварталов 3-3а.

Эффекты вариантов проектных решений моделировались с помощью современного программного обеспечения. Этот приём позволил уже на стадии планирования оценить уровень проветриваемости реконструированной территории, определить её акустический режим, сделать предварительные гидрогеологические расчёты и спрогнозировать уровень загрязнения атмосферного воздуха модернизированных кварталов. Выбор планировочных решений определялся принципом «не навреди», поэтому экологическая ситуация после проведения реконструкции как минимум не ухудшится.

Особое внимание уделено решению социальных проблем. Одна из «болевых точек» города - необеспеченность московских автовладельцев машино-местами в гаражах-стоянках. Большинство существующих в кварталах 3-3а гаражных кооперативов расположены в красных линиях улично-дорожной сети и представлены некапитальными строениями. Эти обстоятельства не позволяют их собственникам оформить земельно-правовые отношения.

Одна из задач проекта планировки состоит в 100 % обеспеченности жителей машино-местами в гаражах, причём речь не идёт только о строительстве дорогих подземных и наземных паркингов, а о возведении полноценных гаражных сооружений по Программе «Народный гараж» с низкой себестоимостью и доступной для населения ценой машино-места. Их планируется построить на местах старых гаражных кооперативов, причём возможны варианты, при которых владельцы некапитальных гаражных строений получат места в новых гаражах на льготных условиях.

В ходе работы над созданием реконструированной городской среды кварталов 3-3а проектировщики НИиПИ ЭГ создали шесть(!) вариантов планировочного решения кварталов 3-3а района Сокольники. В результате тесного сотрудничества местных властей, градостроителей, архитекторов, инженеров, транспортников, экологов, историков и представителей общественности они свелись к двум вариантам, определяющим две экономические стратегии развития и реконструкции территории, которые были вынесены на публичные слушания. Первый вариант получил рабочее название «Социальный», второй - «Доходный». Название первого варианта очень символично: его реализация не предусматривает получения городом какой-либо прибыли, а реализация второго позволяет надеяться на получение прибыли, способной в течение нескольких десятков лет частично компенсировать затраты на реконструкцию.

Оба варианта предполагают, что общая площадь сносимого жилого фонда, перечень которого был согласован Префектурой и Управой района, составит 44 673 кв. м (23 жилых дома), оба намечают одинаковые планы возведения объектов социального назначения: детские дошкольные учреждения рассчитаны на 423 места (203 сохраняемых места, 220 проектируемых мест), общеобразовательные учреждения рассчитаны на 950 мест (850 сохраняемых мест, 100 проектируемых мест).

Несколько отличаются показатели объектов жилищно-коммунального хозяйства. В варианте «Социальный» подземные гаражи под проектируемой жилой застройкой рассчитаны на 2435 м/м, отдельно стоящие гаражи - на 1420 м/м, в том числе 430 м/м в быстровозводимых гаражах, строящихся по Программе «Народный гараж». В варианте «Доходный» подземные гаражи под проектируемой жилой застройкой рассчитаны на 2830 м/м, отдельно стоящие гаражи - на 1090 м/м, в том числе 900 м/м в коммерческом гараже под Егерским прудом.

Главные отличия касаются жилой застройки. В варианте «Социальный» общая площадь проектируемого жилищного фонда составляет 100 425 кв. м, в том числе общая площадь стартового жилищного фонда - 36 188 кв. м (4 жилых дома). Соотношение площади квартир в проектируемом фонде к площади квартир в сносимом фонде - 1 :  2,25. В варианте «Доходный» общая площадь проектируемого жилищного фонда составляет 111 269 кв. м, в том числе общая площадь стартового жилищного фонда - 21 366 кв. м (3 жилых дома). Соотношение площади квартир в проектируемом фонде к площади квартир в сносимом фонде - 1 : 2,49.

Расчёт площадей квартир, предназначенных для переселения, осуществлялся на основании жилищных законодательств Российской Федерации и г. Москвы. При формировании «волн» переселения предусматривалось, что новые места жительства переселенцев обязаны быть максимально близкими к сносимым зданиям, при этом не должны ухудшиться условия инженерно-транспортного обслуживания и социально-рекреационного обеспечения.

В результате совместной работы проектировщиков с представителями Управы района «Сокольники» были сформированы «волны» переселения, максимально учитывающие эти положения. Однако предложения проекта планировки вступят в силу только после того, как их одобрят жители района. При этом вопрос сноса и отселения каждого дома будет решаться в индивидуальном порядке.

Публичные слушания по проекту планировки территории кварталов 3-3а района Сокольники, которым предшествовала процедура экспозиции материалов в течение трёх недель в Управе района, состоялись 16 июля 2009 г. в Сокольническом доме молодёжи. На них присутствовали представители заказчика проекта планировки кварталов 3-3а района Сокольники - Контрольного комитета г. Москвы, представители разработчика проекта планировки - НИиПИ ЭГ, представители территориальных органов исполнительной власти ВАО и района Сокольники, представители бизнес-структур, районных общественных организаций и около 300 наиболее активных жителей кварталов 3-3а. Обсуждение проектов прошло успешно: большинство жильцов высказались за расселение и снос изношенного и морально устаревшего жилого фонда. Но некоторые собственники квартир, расположенных в таких домах, вложившие немалые средства в их покупку, ремонт и отделку, выступили против любых перемен. Однако даже самый качественный ремонт квартиры не уменьшит физического износа всего здания и не остановит разрушения сетей водопровода, канализации и теплоснабжения. Согласно действующему законодательству интересы этой категории жильцов могут быть удовлетворены за счёт предоставления жилья соответствующего уровня или за счёт денежной компенсации.

Почему проект прошёл горнило общественных слушаний? Конечно, его создавали квалифицированные специалисты, конечно, решения комплексных задач проблемных территорий были нестандартными и результативными, но не это главное! Главное то, что авторы уважали права населения кварталов 3-3а и старались максимально соблюсти его интересы. Социальная ориентация проекта - одна из его сильных сторон. Авторы знали, что 16 июля придётся держать сложный экзамен перед самой строгой приёмной комиссией, поэтому использовали все доступные способы разъяснения концепции проекта, вплоть до съёмки презентационного фильма.

Разработчики старались трансформировать профессиональные знания в форму, доступную заинтересованному потребителю, дать ему критерии оценки проектных работ и подготовить его к принятию сложного решения о необходимости реконструкции родных кварталов. Авторы предложили людям, которые должны изменить привычный образ жизни, вместе рассмотреть проблемы проектируемой территории и объяснили, почему из множества решений целесообразно выбрать те, что предусматривает проект.

Сотрудники и руководство НИиПи ЭГ выражают благодарность за поддержку и сотрудничество префекту ВАО Н.Н. Евтихиеву и главе Управы района Сокольники А.М. Касьянову.

Материал подготовлен И.Р. Бордуновой

 


Малоэтажная застройка в кварталах 3-3а района Сокольники с высокой степенью износа.

Комплекс исследований для формирования планировочного решения территории

Экологическое моделирование

Вариант «Социальный»

Вариант «Доходный»

Главные отличия вариантов планировочного решения территории

Показатели

«Социальный»

«Доходный»

Общая площадь проектируемого жилищного фонда, кв. м

100 425

111 269

В том числе общая площадь «стартового» жилищного фонда, кв. м

36 188

21 366

Соотношение площади квартир в проектируемом фонде к площади квартир в сносимом фонде, кв. м

2,25

2,49

 


Публичные слушания по проекту планировки территории кварталов 3-3а района Сокольники.
16 июля 2009 г.
А.О. Кублин, заведующий сектором контроля подготовки градостроительной документации Контрольного комитета г. Москвы, О.С. Вахрушева, руководитель проекта, и Д.С. Савин, первый заместитель Генерального директора НИиПИ ЭГ, отвечают на вопросы жителей кварталов 3-3а.

 

 Скачать статью в pdf-формате

Share
Поместить ссылку в:
  • Перепечатка текстов и иллюстраций допускается только с письменного разрешения редакции.
 
 
RSS трансляция новостей
© 2005-2020 «Территория и планирование» - аналитический журнал о комплексном развитии территорий. ISSN 2074-2037 (Print), ISSN 2074-2045 (Online).