Экоаудит – запрос эффективного инвестора

Экологический аудит территорий – это не очередная прихоть ученых-экологов. Он появился как ответ на требования развивающегося строительного рынка.

Анна Сергеевна Курбатова, первый заместитель генерального директора Научно-исследовательского и проектного института экологии города, отвечает на вопросы об экоаудите и о том, какую пользу от его проведения может получить инвестор.

 

 

- Анна Сергеевна, сейчас многие инвесторы проводят экологический аудит территорий, в которые собираются вкладывать деньги. Почему они идут на дополнительные затраты и заказывают исследования, без которых спокойно обходились раньше?

- Потому что это выгодно. Данные экоаудита приносят инвестору или застройщику реальную пользу, выраженную в конкретной сумме прибыли.

Можно назвать три побудительные причины для проведения экологического аудита, «три желания»: выяснить, какие ограничения действуют на конкретной территории, установить размеры унаследованного экологического ущерба, определить законные интересы властей по отношению к развитию этой территории в соответствии с принятыми градостроительными документами. Если инвестор не обладает такой информацией, он фактически играет вслепую: у него нет исходных данных для расчета коммерческого эффекта своей деятельности.

- Строительный мир пришел к пониманию важности проведения экоаудита всего несколько лет назад. Почему информация, которую он выявляет, стала такой востребованной?

- По мере развития российской нормативной базы формировались требования к природоохранному статусу территорий, к режимам их использования с точки зрения регламентов, которые накладывают на них Водный и Градостроительный кодексы, другие нормативно-правовые акты. Земельные участки постепенно покрывались паутиной схем территориального планирования разного уровня, генеральными планами, проектными планировками. В каждом из этих проектов в той или иной степени присутствует экологическая составляющая территориального планирования. В результате все участки, которые попадают в поле зрения проектировщиков, оказались опутанными сеткой градостроительных проектов. Это значит, что они уже имеют экологические ограничения на дальнейшее развитие.

Кроме того, сегодня под освоение попадает все больше территорий, которые таят в себе так называемый «унаследованный экологический ущерб». На них или рядом с ними могут быть расположены свалки или действующие предприятия, перекрывающие зонами своего воздействия проектируемые объекты. В круг интересов застройщиков все чаще попадают не освоенные из-за экологических ограничений территории, например, участки, находящиеся в санитарно-защитной зоне предприятий. До тех пор, пока инвестор не получит информацию о том, почему территория осталась незастроенной, он фактически не имеет представления, что на ней можно построить и как ее можно использовать.

Такие вопросы вынужден решать практически каждый девелопер, ведь в европейской полосе России почти не осталось свободных территорий, на которые не наложены ограничения. Даже в далеких уголках России власти, которые распоряжаются землей, уже владеют пониманием проблем ленд-девелопмента, оно позволяет им выдвигать в отношении инвестора те или иные обременения. Последние, как правило, воспринимают их как не вполне обоснованные.

- Как организация, проводящая процедуру экоаудита, ваш институт может помочь инвестору решить проблемы в согласующих инстанциях?

- В том числе и эти проблемы. Необходимо учитывать российские реалии. Часто результаты экологического аудита становятся основанием для поиска компромисса в переговорах с природоохранными органами. Сегодня ни один город не может похвастаться тем, что его воздух, вода или акустическая обстановка соответствуют нормативным требованиям. Даже Водный кодекс часто диктует совершенно невыполнимые нормы, потому что сейчас нет отечественных очистных сооружений, которые обеспечивают указанное стандартами качество воды. Значит, можно вести переговоры о разумных пределах допустимого.

Для того чтобы установить критерий разумного и определить шансы инвестора и властей на достижение договоренности, нужны данные экологического аудита. Они делают разговор обоснованным. Договоры чаще всего касаются изменения функций территорий, баланса застроенных и незастроенных территорий и определения границ, разделяющих различные функциональные зоны. Поэтому некоторые заказчики настаивают на соблюдении коммерческой тайны. Ведь вовремя полученная информация - это принятые в нужный момент решения, это получение преимуществ, а значит, реальных доходов.

Если инвестор владеет знаниями о границах допустимого или разумного, он может в процессе переговоров добиться максимально выгодных условий освоения территории. Но если он не располагает такими данными, он играет втемную и рискует получить весьма нежелательные обременения. Ему могут пообещать раскинувшиеся до горизонта сельхозполя, которые на самом деле оказываются молодым лесом, прошитым тропами диких зверей.

Или другой пример: допустим, заказчик хочет начать строительство в водоохранной зоне. Основное препятствие для получения разрешения на проведение работ (если выполнены остальные условия) - опасность возникновения барражного эффекта, порожденного тем, что подземные сооружения и фундаменты зданий перегораживают потоки грунтовых вод. Инвестор должен понять, что это явление нельзя игнорировать, и выбрать такой вариант развития подземного пространства, при котором барражный эффект будет минимальным. Данные для таких расчетов может дать только экологический аудит.

В процессе его проведения может выясниться, что участок заказчика находится в водоохранной зоне формально, так как ее границы назначены волевым порядком, без учета геоморфологических условий местности. Кстати, если уровень грунтовых вод залегает на глубине 10 метров, а инвестор планирует углубиться всего на 5 метров, строительство не приведет к возникновению барражного эффекта. Но это - информация, которую нужно собрать и предъявить экспертным органам в качестве обоснования возможного развития инвестиционного процесса конкретной территории.

Кроме того, данные, которые добываются в ходе проведения экологического аудита территории, - основа для подготовки собственных проектных решений, в которые закладывается набор компенсационных мероприятий. Например, на территории, интересующей инвестора, находится свалка или заиленный водоем. Это преодолимые препятствия: свалку можно ликвидировать, водоем почистить. Но чтобы понять, выгодно или невыгодно вкладывать в это деньги, нужно провести аудит территории, посчитать потенциальные объемы природоохранных, компенсационных или реабилитационных мероприятий и определить их стоимость.

- Что включает в себя экологический аудит?

- Команде, которая занимается экологическим аудитом, поручается собрать об участке максимальное количество информации, работающей на продвижение инвестиционного замысла. При этом инвестор даже не подозревает о том, какие плюсы и минусы таит в себе территория.

...

...

Полная версия материалов доступна только подписчикам.

Авторизуйтесь или ознакомьтесь, пожалуйста, с условиями подписки »