Институт комплексного развития территорий  Институт экологии города
главная
главная
  карта сайта
карта сайта
  контакты
контакты
       
 

 

Будущее - за экологическим аудитом

О задачах по внедрению экологических инноваций в сфере градостроительного проектирования, практической помощи инвесторам в реализации проектов рассказал первый заместитель генерального директора НИиПИ экологии города Дмитрий Сергеевич Савин.

 

- Институт экологии города отдает предпочтение решению прикладных задач. Наверное, поэтому к вам обращается все больше компаний-застройщиков?

- Начну немного издалека, чтобы подчеркнуть значимость нашего участия в процессе формирования городской застройки и ландшафта. Сейчас в Москве в контексте приведения действующей нормативно-правовой базы в соответствие с утвержденным Градостроительным кодексом Российской Федерации пересматривается система подготовки исходной и разрешительной документации. Раньше первый документ, который получал застройщик, назывался «градостроительное заключение», потом «исходно-разрешительная документация», чуть позже - «акт разрешенного использования». Сейчас Москомархитектура переходит на новую форму документа, который называется «градостроительный план земельного участка».

Но исходная документация для его получения осталась прежней, включая требование предъявлять изображение объекта, который хочет построить инвестор. При помощи специальных организаций этот пакет документов необходимо обосновать и согласовать в государственных надзорных органах. На основании их заключений орган архитектуры выдает «градостроительный план земельного участка».

«Уже на предпроектной стадии мы стараемся максимально обезопасить инвестора от возникновения проблем в дальнейшем» 

Десять лет назад НИиПИ экологии города ставил перед собой локальную задачу - выполнение раздела «Охрана окружающей среды» в составе строительных проектов, то есть занимался приведением готовых проектов в соответствие с нормативными экологическими требованиями. Но мы постоянно думали, как развернуть ситуацию в интересах заказчиков. Мы  стараемся комплексно относиться к их проблемам, потому что, приходя к нам, они далеко не всегда отдают себе отчет в том, что именно им нужно.

- Что нового НИиПИ экологии города может предложить своим клиентам?

- Мы предлагаем решать проблемы заказчика на предпроектной стадии«под ключ». Такой подход очень выгоден инвестору, потому что убедить органы власти выделить конкретный участок, имея на этой стадии только концепцию будущего строительства, и концептуально доказать, что задуманное возможно, очень трудно. Возникает много субъективных моментов как со стороны инвестора, так и со стороны согласующих инстанций.

 

- Таким профессионалам, как вы, легче убедить органы власти выделить участок под застройку?

- Я бы обозначил эту задачу как глобальную. Но мы ставим перед собой и другие, не менее важные цели. Могу с уверенностью сказать, что далеко не все наши коллеги подходят к процессу согласования проектов с позиций комплексного решения проблем заказчиков.

Есть масса примеров, когда организация занимается только интересной (причем не в коммерческом плане, а в плане неординарности путей решения в каждом конкретном случае) работой. Ведь сколько согласующих организаций, столько и мнений, и все, как правило, опираются на субъективные суждения. Дескать, на этом участке много деревьев, поэтому строить нельзя, а на этом - слишком большие трубы, поэтому строить тоже нельзя, и так далее...

А мы стараемся уже на предпроектной стадии максимально обезопасить инвестора от возникновения в дальнейшем проблем. Например, сейчас для Москвы особенно актуален вопрос компенсационного озеленения, то есть восполнения сведенных при строительстве деревьев и кустарников. Если на участке срубается дерево, то после реализации проекта следует посадить на территории округа два дерева. Многие инвесторы, проходя предпроектный этап, не задумываются о том, чтобы заранее найти подходящие для этой цели площади. А когда проект выходит на финальную стадию, когда в него вложены колоссальные деньги, оказывается, что компенсации подлежат сотни деревьев ценных пород, но места, где их можно высадить, в округе нет. Начинаются авральные поиски подходящих площадей, работы замирают, инвестор несет финансовые потери... Профессиональный подход позволяет предотвратить возникновение таких ситуаций.

- Значит, экологическая составляющая проектов, которую многие с раздражением называют «экологическим обременением», на самом деле позволяет инвесторам значительно экономить расходы?

- Совершенно верно. Но подбор участков и их согласование - это только один из аспектов подготовки проектов «под ключ».

В обывательском понимании экологическая составляющая действительно считается обременением, формальностью, которая заключается в беготне по инстанциям и добывании необходимых бумаг. У нас иной подход к этой проблеме и иная практика ее решения. Мы считаем, что экологическое сопровождение с самой ранней стадии проекта позволяет инвестору не только предотвратить или минимизировать убытки, но даже получить ощутимую прибыль за счет экономии времени и применения экономически эффективных природоохранных технологий.

Для подготовки предложений мы используем метод экологического аудита территорий. Замечу, что такой подход недавно стал применяться в практике проектирования. Его данные позволяют понять, способна ли территория выполнять функции, под которые готовит ее инвестор. В ходе аудита выясняются не только ее фактическое состояние, но и возможные затраты, связанные с необходимостью ее реабилитации, и даже размер прибыли, который она сможет приносить.

Случается, что заказчик изменяет концепцию проекта, потому что экоаудит выявляет интересные обстоятельства, связанные с возможностями участка.

- Другими словами, привлекательность участка оказывается значительно большей, чем предполагал инвестор. Какие еще инновационные методы есть на вашем вооружении?

- Если речь идет о благоустройстве территорий, институт применяет еще одну собственную разработку под названием «капитализация ландшафта». Как экологическая составляющая, ландшафт имеет определенную стоимость. Мы предлагаем определить его ценность и размер дополнительной прибыли, которую сможет получить инвестор, вложив средства в его развитие.

Мы пришли к заключению, что в основу любых градостроительных проектов нужно класть метод экологического аудита, а также данные инженерных изысканий и научных исследований, проведением которых занимается наш институт. Математическое моделирование процессов загрязнения воздуха, распространения электромагнитных излучений, шума, а также развития гидрологических процессов позволяет находить оптимальные решения острых общегородских проблем.

Институт уделяет огромное внимание развитию очень важного направления - гидрогеологического моделирования. В последнее время в центре города участились просадки грунта. Причина в том, что Москва стала жестко нормировать обеспечение новых зданий парковочными местами. Эту проблему решают за счет подземных паркингов. Но если их строительство не предваряют гидрологические изыскания, перекрываются горизонты грунтовых вод, возникает барражный эффект, в результате затапливаются подвалы соседних домов, а под дорогами и тротуарами образуются промоины. Наши гидрогеологи уже на предпроектной стадии рассчитывают такие риски и дают компетентные рекомендации, позволяющие их избежать.

Приходя к нам, заказчик может рассчитывать, что мы поможем ему справиться с проблемами, о существовании которых он не подозревает. Допустим, заказчик решил строить подземный паркинг. Но он не определился ни с отметкой нижнего уровня, ни с мощностью вентиляционной системы, ни с маркой вентиляционного оборудования, подходящей для его условий. Не беда - мы сами, используя накопленный опыт, заложим те или иные системы и проверим, какое техническое решение обеспечит наилучшие условия на объекте, а также оценим его воздействие на сопредельные территории.

- Специалисты института подсказывают инвесторам наиболее выгодные решения?

- Конечно. Когда мы идем в Роспотребнадзор или в Департамент природопользования на согласование, имеем возможность доказать, что реализация такого-то объекта возможна при таких-то условиях. Но этому, естественно, предшествует плотная разъяснительная работа с заказчиком. Ведь можно навязать ему совершенно невыполнимые условия, и этим грешат многие фирмы, которые занимаются только предпроектной стадией. Например, они предлагают заказчику устранять шумовое воздействие на окружающую среду за счет установки 15-метровых глушителей.

«В российской практике пока не уделяется должного внимания экономической значимости качества городских ландшафтов»

А НИиПИ экологии делает ставку на то, чтобы заказчик и на последующих стадиях проектирования продолжал с нами работать. Мы стремимся сделать наши предложения реальными, то есть выполнимыми. Экологический аудит территорий, учитывающий данные всех исследований, позволяет показать инвестору, какую дополнительную прибыль он может извлечь от эксплуатации здания и от благоустройства прилегающей территории, ее размеры могут быть значительными. Конечно, создание высокого уровня благоустройства  немного удорожают себестоимость квадратного метра жилой площади, но при этом ощутимо увеличивается рыночная стоимость квартир. Ландшафт тоже продается. Благоустроенный ландшафт - это средство привлечения покупателей, но в российской практике пока не уделяется должного внимания экономической значимости ландшафтов.

Сейчас можно увидеть достаточно спорные решения в области благоустройства, например, мини-зоопарк на территории жилого комплекса. Кому-то показалось, что это прекрасная идея, но последствия ее реализации просчитаны не были, поэтому со временем возник закономерный вопрос: кто должен содержать этот объект - застройщик или собственники жилья? Инвестор хотел сделать территорию привлекательной, однако не определил ни механизмы управления, ни способы финансирования зоопарка. Это пример необдуманного благоустройства, не учитывающего разнообразие мнений покупателей. Среди собственников могли оказаться и оказались люди, которые не согласны нести такое бремя.

Именно поэтому при проведении экологического аудита мы уделяем большое внимание социальному фактору, заказываем социологические исследования, выясняющие мнения и потенциальных покупателей, и жителей уже застроенных районов.

...

...

Полная версия материалов доступна только подписчикам.

Авторизуйтесь или ознакомьтесь, пожалуйста, с условиями подписки »

Share
Поместить ссылку в:
  • Перепечатка текстов и иллюстраций допускается только с письменного разрешения редакции.
 
 
RSS трансляция новостей
© 2005-2018 «Территория и планирование» - аналитический журнал о комплексном развитии территорий. ISSN 2074-2037 (Print), ISSN 2074-2045 (Online).