Институт комплексного развития территорий  Институт экологии города
главная
главная
  карта сайта
карта сайта
  контакты
контакты
       
 

 

«Зеленые» веяния на рынке недвижимости

Представители известных европейских компаний, профессиональная деятельность которых связана с возведением, реконструкцией и продажей недвижимости, делятся своим пониманием проблемы востребованности зданий, соответствующих «зеленым» стандартам. Экоэффективно функционирующие жилые дома и бизнес-центры уже не фантазии и не амбиции, это РЕАЛЬНОСТЬ. Их экономическая выгода не вызывает сомнений. Предлагаем вашему вниманию перевод одной из публикаций, посвященной этой теме.

Сегодня вопросы экологической безопасности стоят как никогда остро, их решения перешли из сферы благих желаний в сферу необходимости и стали насущными для всех направлений бизнеса.

Страны, ратифицировавшие Киотский протокол, обязались сократить в период с 2008 по 2012 годы совокупный выброс газов, приводящих к парниковому эффекту, по меньшей мере на 5%. Страны Евросоюза планируют уменьшить объем вредных выбросов на 8%. Строительный бизнес играет важную роль в выполнении этой задачи. В Европе, например, он поставляет в атмосферу до 40% выбросов углекислого газа.

Поскольку проблема сохранения окружающей среды находится в фокусе всеобщего внимания, экологическая безопасность стала неотъемлемой частью философии бизнеса. В 2006 году консультанты по недвижимости первыми в Великобритании подтвердили свой СО2-нейтральный статус. Они считают, что экологический вопрос не существует сам по себе, в изоляции от бизнеса. Джон Ловелл, глава экологического подразделения компании Drivers Jonas, убежден, что появление установки на экологическую безопасность зданий обусловлено множеством факторов, в числе которых корпоративные программы социальной ответственности, международные и правительственные программы, а также беспрецедентная экологическая компетентность общественности и средств массовой информации. В основе этой тенденции лежит обоюдное стремление государства и бизнеса занять лидирующие позиции в сфере экобезопасности.

Нормативные требования к проведению строительных работ в разных странах Евросоюза различаются достаточно сильно. Для Великобритании, например, характерна ориентация на усиление нормативного регулирования и ужесточение стандартов нового строительства. А сертификаты энергетического соответствия, разработанные для улучшения энергосбережения существующих зданий, демонстрируют суть английского подхода к решению этого вопроса.

Менно Маас, президент голландского филиала компании ING Real Estate, утверждает, что курс на инвестиции в экологически безопасное строительство за последние два года существенно упрочился. Его укреплению способствовали правительственное регулирование, требования потребителей, нормативные акты Евросоюза и изменившийся подход частных предпринимателей.

Однако установка на экологическую безопасность не является новшеством для голландского стиля ведения бизнеса. Нидерланды славятся давней традицией строительства, при которой системы жизнеобеспечения зданий функционируют в соответствии с «зелеными» стандартами. Новизна этой тенденции лишь в том, что вопрос экологической безопасности занял важное место в общеевропейской политике, а сфера применения экокритериев расширилась и затрагивает теперь не только жилой сектор, но и коммерческую недвижимость.

Но готовы ли покупатели и арендаторы доплачивать за «зеленую» составляющую недвижимости? Чарльз Вулам, директор подразделения ссудных рынков компании DTZ, считает, что именно они требуют обеспечить свои вложения реализацией самых высоких экологических стандартов: «По нашим расчетам, в ближайшем будущем здания, не отвечающие стандартам экологической безопасности, не смогут привлечь платежеспособных арендаторов. Для владельцев обычной недвижимости это означает уменьшение доходов». Таким образом, окупаемость инвестиций в «незеленую» недвижимость займет больше времени. Кроме того, к экологически неблагополучным зданиям будут применяться жесткие меры со стороны органов государственного регулирования.

Однако на рынке недвижимости до сих пор не определены ценовые критерии экоблагополучия и эконеблагополучия. «Слишком много умозрительных рассуждений, но очень мало истинного понимания стоимости разных уровней экологической безопасности», - отметил Чарльз Вулам. - Риски и выгоды вложений в экологическую эффективность до сих пор не ясны. Трудность заключается в том, что если доходность от «зеленых» инноваций снизится до отрицательных значений, то оправдать дальнейшие инвестиции в их реализацию достаточно сложно».

Стивен Бекерс, бельгийский партнер компании Art & Build Architect, убежден, что здания с хорошим дизайном, учитывающим фактор экобезопасности, смогут приносить больший доход. Он выразил уверенность, что «зеленая» недвижимость котируется выше обычной и быстрее сдается в аренду.

Один из недавних проектов Art & Build Architect, брюссельский бизнес-центр «Ковент Гарден» площадью 72 тысячи квадратных метров, является блестящим примером практического подтверждения этой теории. Он первым среди зданий подобного класса был оснащен системой биологической очистки воды, позволяющей применить принцип рециркуляции. Очищенная вода используется для санитарно-технических нужд. Бизнес-центр выстроен в форме четырехуровневого атриума. Благодаря этому решению офисы обеспечены естественным освещением. На верхних этажах расположены террасы для отдыха. Покупка «Ковент Гарден» обошлась покупателям в рекордную сумму 300 миллионов евро.

Однако Йон Ловелл (компания Drivers Jonas) полагает, что точно подсчитать экономическую отдачу «зеленых» зданий пока невозможно: «Никто не может гарантировать, что экологически благополучные здания принесут дополнительную прибыль от аренды, скажем, в 5%. Но зато можно сказать наверняка, что растет осведомленность арендаторов о новейших системах жизнеобеспечения зданий, которые дают возможность снизить плату за использование воды».

Большая часть рассуждений об экологической безопасности сосредоточена вокруг нового строительства. Но множество старых зданий, нуждающихся в экологической реновации, представляют более сложную задачу. Стивен Бекерс (компания Art & Build Architect) знает по опыту, что, работая со старыми постройками, можно добиться впечатляющих результатов. Art & Build Architect реконструировала и переоснастила здание штаб-квартиры Европейской комиссии «Берлемонт», состояние которого оценивалось как катастрофическое: на площади в 220 тысяч квадратных метров содержалось около полутора тысяч тонн асбестовых покрытий.

Реконструкция позволила оснастить будущую резиденцию главы Еврокомиссии инженерным оборудованием, обеспечивающим значительную экономию энерго- и водопотребления. Сегодня «Берлемонт» имеет репутацию лидера, максимально использующего «зеленые» инновации.

Господин Бекерс считает, что реконструкция существующих зданий - задача сложная, но решаемая, потому что ужесточение нормативов и повышение налогов побуждает владельцев повышать уровень эксплуатации их собственности.

Компания Marick Developments имеет опыт успешного внедрения систем энерго-, водо- и теплосбережения в старые здания. Ее директор, Маркус Борет, уверен, что спрос на экологически ориентированные здания повышается год от года, при этом возраст постройки не играет существенной роли. До начала экореконструкции нужно детально продумать режимы потребления энергии и воды, максимального использования дневного освещения, переработки отходов и повторного использования строительных материалов. Последние являются важными показателями соответствия европейским экологическим стандартам. Как индустрия, утилизация только набирает обороты, между тем в Великобритании строительный мусор составляет до 35% совокупно образующихся отходов.

Господин Борет обратил внимание на то, что проектирование и строительство экологически безопасных зданий - лишь одна сторона медали. Многие арендаторы не прикладывают усилий для уменьшения потребления воды и электроэнергии, они не готовы к изменениям, которые диктуют новые обстоятельства. «Великолепно спроектированные, оснащенные новейшими инженерными системами здания эксплуатируются неэффективно, их возможности используются не в полной мере. Как арендаторы выполняют свои социальные обязательства? Знают ли они, сколько ресурсов расходуется впустую? Экологическое благополучие здания - это не только «головная боль» девелопера, это ежедневная задача арендатора, его администрации и сотрудников».

Каждая европейская страна руководствуептся собственными нормами экологической безопасности зданий, поэтому Международное соглашение поддерживает «золотой стандарт» - Британский Метод экологической оценки (BREEAM). Однако разночтения все же могут привести к возникновению проблем при согласовании международных проектов. Стивен Бекерс (компания Art & Build Architect) поддержал мнение, что такая опасность существует: «Это серьезная проблема. Назрела необходимость унификации норм экологической безопасности для европейских стран».

Маркус Борет (компания Marick Developments) отметил, что хотя система оценки BREEAM и признана «золотым стандартом», очень часто проектировщики пренебрегают базовыми принципами экологического дизайна. «Необходимо изначально проектировать фасады с учетом таких факторов, как оптимальное расположение, затенение, термоэффективность, энергетическая эффективность систем жизнеобеспечения, оптимальный режим эксплуатации. Кроме того, важно соблюдать ограничивающие факторы. Архитекторы и девелоперы должны понять, что шаблонного варианта экорешений, который «под копирку» можно вписать в любой проект, не существует».

Йон Ловелл (компания Drivers Jonas) согласился с господином Боретом: «Я слышал добрую сотню мифов об экологически безопасных зданиях, однако следует уяснить, что попытки пользоваться готовыми решениями не просто безответственны, они опасны. Например, на одном объекте ветрогенераторы обеспечивают существенный вклад в экономию электроэнергии, но на другой площадке их применение в принципе невозможно. С другой стороны, полагать, что установка пары дополнительных устройств позволит считать здание соответствующим «зеленым» нормам - весьма распространенная ошибка. Если сооружение изначально неправильно спроектировано, обеспечить его экологическую безопасность практически невозможно. Создать условия для эффективного функционирования экооборудования на протяжении расчетного времени существования - очень серьезная и объемная задача».


Немного статистики

(материалы отчета «Экологическая безопасность и коммерческая недвижимость: реальность и тенденции», составленного компаниями Jones Lang LaSalle и CoreNet Global)

  • Более 60% опрошенных полагают, что фактор экологической безопасности уже является одним из ключевых в сфере продаж коммерческой недвижимости, а 23% считают, что его влияние ощущается пока не в полной мере, но ожидают пика его проявления в ближайшие два года.
  • К существенным факторам востребованности «зеленой» недвижимости респонденты отнесли рост цен на энергоносители, повышение налогов и ужесточение норм выбросов газов, провоцирующих парниковый эффект.
  • Респонденты отметили, что для одних национальных рынков недвижимости фактор экологической безопасности очень важен, в то время как на рынках других стран он практически не работает. Около 40% опрошенных заявили, что предложение экологически безопасных зданий не удовлетворяет современный спрос.
  • Чуть меньше 40% респондентов считают, что проектирование, разработка и сертифицирование новых экологически безопасных зданий приводит к удорожанию проекта на 5% относительно стоимости обычного здания. Около 30% опрошенных полагают, что эта цифра колеблется в пределах 5-10%, а 20% думают, что стоимость экологически безопасного здания аналогична стоимости обычного здания.
  • 65% респондентов согласились заплатить за покупку или аренду экологически безопасных помещений большие суммы, чем за аналогичную обычную недвижимость.
Share
Поместить ссылку в:
  • Перепечатка текстов и иллюстраций допускается только с письменного разрешения редакции.
 
 
RSS трансляция новостей
© 2005-2021 «Территория и планирование» - аналитический журнал о комплексном развитии территорий. ISSN 2074-2037 (Print), ISSN 2074-2045 (Online).