Институт комплексного развития территорий  Институт экологии города
главная
главная
  карта сайта
карта сайта
  контакты
контакты
       
 

 

Мощённые золотом

Действительная ценность качественного уличного дизайна

Материал подготовлен Д.М. ШТЕФАНОМ

Мы предлагаем вам перевод статьи, посвященной исследованию ценности качественного уличного дизайна. Материал был опубликован в 2007году  организацией «CABE» - Комиссией по архитектурному и строительному окружению, под эгидой которой и проводились эти исследования. «CABE» - британская правительственная структура, занимающаяся консультациями в области архитектуры, строительного дизайна, а также в сфере благоустройства мест общественного пользования.  «САВЕ» содействует местным проектировщикам, поощряя применение национальных методов проектирования, а также предоставляет экспертные услуги. Она обучает клиентов государственного сектора эффективно оценивать сданные в эксплуатацию здания, обеспечивая, таким образом,  надёжный контроль выполнения требований заказчика. Кроме этого, Комиссия по архитектурному и строительному окружению стимулирует общественное мнение в плане предъявления более высоких требований к качеству зданий и мест общественного пользования.

Описание исследования

Колин Бученен, автор статьи «Мощённые золотом», рассказывает о результатах проекта, проведенного под эгидой организации «CABE», который был  посвящен   исследованию ценности качественного уличного дизайна.  Грамотно спроектированная урбанистическая среда оказывает благоприятное воздействие на пользующихся ею людей и позволяет получать вещественные и финансовые выгоды, а также долгосрочные нематериальные ценности, например, улучшение здоровья населения и снижение уровня социальной напряженности.

 Однако как можно убедиться, что именно разумное проектирование способствовало достижению этих целей? Бученен предлагает способы оценки выгод, достигнутых за счет повышения комфортности улиц.  Они показывают, каким образом можно подсчитать финансовые выгоды, полученные от инвестиций в благоустройство; как, пользуясь результатами официально проведённого опроса, оценить общественную ценность городских объектов, принимая во внимание их индивидуальные особенности.

Объектом изучения была выбрана городская среда Лондона, наиболее изученная с точки зрения транспортных проблем, точнее,  десять центральных столичных улиц: High Road, North Finchley; High Street, Hampstead; Finchley Road, Swiss Cottage; High Road, Kilburn; The Broadway, West Ealing; High Road, Chiswick; Walworth Road, Southwark; High Road, Streatham; High Street, Tooting; High Street, Clapham.

Согласно системе «PERS» объекты оцениваются по семибальной шкале от -3 до +3 единиц. Самую высокую оценку получила Chiswick High Road (0,98), самую низкую - Walworth Road (-1,7).

Анализ

Для каждой из центральных улиц и прилегающих к ним территорий собирались дополнительные данные, дополняющие статистическую картину.

Третий этап оценки связан с применением многоуровневого регрессионного анализа данных, который позволяет установить статистические объяснения их варьирования.

 Одна из задач исследования Бученена заключалась в определении влияния качества уличного дизайна на стоимость городской недвижимости. Выяснилось, что при увеличении рейтинга по шкале «PERS» на всего лишь одну единицу стоимость жилой недвижимости увеличивается на 13 тысяч 600 фунтов стерлингов или на 5,2 процента, а стоимость аренды розничных площадей зоны А (наиболее ценных площадей, находящихся в непосредственной близости к фасаду здания) - на 25 фунтов стерлингов в год за каждый квадратный метр, что составляет 4,9 процента.

Социальная ценность

Помимо объективных данных, для оценки качества уличного дизайна использовались результаты социального опроса. На двух центральных улицах Лондона, Edgware Road и Holloway Road, Бученен опросил 600 горожан, интересуясь, готовы ли они оплатить мероприятия, направленные на повышение качества уличной среды. Оказалось, что ради этой цели пешеходы готовы пожертвовать определенную сумму, пассажиры согласны на удорожание проезда, арендаторы не против повышения стоимости арендной платы, а местные жители не возражают против увеличения муниципального налога.

Величина суммы, которую могут предложить пешеходы, позволяет оценить, насколько для горожан важны и необходимы изменения, которые произойдут в результате улучшения качества уличного дизайна. Если подсчитать количество пешеходов, маршруты которых пролегают по конкретным улицам, и  время, затраченное на их прохождение, можно вычислить усредненный показатель социального преимущества измененной среды. При условии увеличения на одну единицу рейтинга по шкале «PERS» для Tooting High Street итоговый показатель социального преимущества составил 320 тысяч, а для Walworth Road - 286 тысяч фунтов стерлингов.

Таким образом, найден способ измерения преимуществ качественной городской среды. Значимость, которую общественность придает улучшению качества уличных пространств, сопоставима со стоимостью мероприятий по повышению благоустройства, следовательно, это соотношение можно использовать как показатель экономической эффективности  инвестиций в благоустройство городской среды.

Выводы

Улучшение качества городской среды влечет удорожание недвижимости. Исследование показало, что в случае проведения в Лондоне мероприятий, повышающих качество уличного дизайна, стоимость жилой недвижимости возрастет в среднем на 5,2 процента, а стоимость аренды розничных площадей - на 4,9 процента. Эти данные играют ключевую роль в обосновании эффективности капиталовложений, теперь такой подход вполне применим для оптимизации проектирования, для оценки и финансирования мероприятий по благоустройству городской среды.

Исследование Колина Бученена доказало, что отдача от капиталовложений в улучшение качества урбанизированных пространств бывает весьма значительной. Итоги его работы состоят в подтверждении высокой оценки со стороны горожан качественного уличного дизайна и в выработке критериев измерения ценности городской среды.

Получив на вооружение эту методику, местные органы власти уже берут на себя инициативу по благоустройству центральных улиц Лондона. Начата реализация программ совершенствования уличного дизайна («London Borough of Camden's boulevard»).

Администрация района London Borough of Lambeth, в котором расположена Walworth Road, получившая самые низкие оценки по методу Бученена, планирует в ближайшем будущем обнародовать официальное руководство по улучшению уличного дизайна. Такая ответная реакция - впечатляющий и обнадеживающий признак.

Однако некоторым влиятельным представителям власти и бизнеса всё еще необходима помощь в осознании важности создания качественной городской среды:

  • Организация «CABE»  рекомендует английским агентствам, ведающим региональным строительством и правительственным учреждениям, занимающимся развитием регионов, использовать своё влияние для разработки планов совершенствования уличного дизайна. В качестве примера приводится программа графства Йоркшир, направленная на возрождение рыночных городов. Ее реализация позволила продемонстрировать результаты, которых можно добиться, имея чёткое и ясное представление о возможных вариантах благоустройства улиц и общественных мест.
  • Девелоперы должны убедиться в том, что вложения в благоустройство городских территорий не только приносят ощутимый доход, следствием таких инвестиций является увеличение спроса на их услуги.
  • Метод Бученена помогает местным администрациям рассчитать и зафиксировать отдачу от инвестиций в благоустройство городских территорий. Региональные соглашения могут играть роль катализатора в фокусировке капиталовложений в развитие городской среды, они учитывают местные потребности и определяют цели реконструкции.
  • Владельцам коммерческих структур нужно убедиться в прямых финансовых выгодах благоустройства улиц, на которых располагается их собственность. Работа «Мощённые золотом» доказывает, что инвестиции такого рода полностью окупают себя.

Оценка качества уличного дизайна

Первый шаг состоит в тестировании качества дизайна каждой улицы при помощи системы оценки качества пешеходной среды «PERS». Она контролирует состояние тротуаров, используя  следующие критерии:

  • качество окружающей среды - 24%;
  • личная безопасность пешеходов - 13%;
  • вероятность столкновения пешеходов - 11%;
  • водопроницаемость покрытия - 12%;
  • качество покрытия - 10%;
  • удобство технического обслуживания - 9%;
  • освещённость тротуаров - 7%;
  • чёткость границ тротуаров - 5%;
  • плавность переходов / уклонов - 4%;
  • наличие препятствий на тротуарах  - 3%;
  • рабочая ширина тротуаров - 2%.

Следующий шаг - оценка улиц по критериям:

  • осязательное мощение, цветовой контраст;
  • гладкость, чистота, эффективный водоотвод;
  • качество использованного материала;
  • удобство технического обслуживания;
  • наличие/отсутствие зауженных областей;
  • наличие/отсутствие препятствий, преград;
  • наличие/отсутствие достаточного числа перекрёстков;
  • интенсивность трафика;
  • наличие/отсутствие надписей на стенах или мусора на тротуарах;
  • визуальная привлекательность;
  • освещённость;
  • безопасность;
  • наличие/отсутствие антисоциальных тенденций в поведении местного населения;
  • наличие/отсутствие грамотно расположенных дорожных знаков;
  • наличие/отсутствие достопримечательностей;
  • визуальная привлекательность;
  • наличие/отсутствие мест общественного пользования.

 

Проект Колина Бученена продемонстрировал новый подход к определению ценности качественной городской среды. Безусловно, результаты исследования, объектом которого были всего десять лондонских улиц, не могут считаться статистически корректными. Необходимо расширять объемы и географию анализируемых городских территорий. Тем не менее, данные Бученена служат отправной точкой для других проектов в области изучения качества городской среды. Их целью может стать оценка отдельных элементов уличного дизайна и ее влияние на стоимость недвижимости или определение взаимосвязи между стоимостью аренды офисных площадей и качеством уличного дизайна.



Одним из критериев оценки улиц является гладкость, чистота, эффективный водоотвод



Также улицы оцениваются и по наличию или отсутствию грамотно расположенных дорожных знаков


В оценку качества уличного дизайна входит наличие осязательного мощения и цветового контраста


Антисоциальные тенденции в поведении местного населения тоже играют роль при оценке территории


Наличие препятствий на тротуарах входит в систему оценки качества пешеходной среды «PERS»

Share
Поместить ссылку в:
  • Перепечатка текстов и иллюстраций допускается только с письменного разрешения редакции.
 
 
RSS трансляция новостей
© 2005-2019 «Территория и планирование» - аналитический журнал о комплексном развитии территорий. ISSN 2074-2037 (Print), ISSN 2074-2045 (Online).