Нормали качества от MIRAX

Беседу ведут: первый заместитель генерального директора Института экологии города, главный редактор журнала «ЭКОREAL» Анна Сергеевна Курбатова и Максим Владимирович Темников, член Совета директоров корпорации MIRAX GROUP.

 

А.С.: Этой беседой мы продолжаем рубрику «Диалог профессионалов». Начну с того, что ваша компания выступила спонсором мероприятия, которое состоится в ноябре этого года по поручению Ю.М.Лужкова. Это научно-практическая конференция ЭКОREAL, которую ежегодно на протяжении семи лет проводит Институт экологии города. Темой конференции станет «Качество городской среды».
Мне хотелось бы начать беседу с вопроса о том, какие экологические проблемы, существующие сегодня в поле инвестиционно-строительной деятельности, являются, с Вашей точки зрения, надуманными, а какие действительно актуальными?

М.В.: Сразу хочу пояснить. Нужно понимать, что я не являюсь профессионалом-экологом, я - профессионал в строительстве. Поэтому есть определенные моменты, которые детально комментировать мне будет тяжело. Ну, например, я не помню, каким должно быть содержание СО2 в атмосфере...

А.С.: Ну и не надо. Вам достаточно знать, что есть такая характеристика.

М.В.: Если начать издалека, то большая часть Европейского сообщества уже давно воспринимает экологию основным параметром для застройки: при застройке любого района, региона, а тем более промышленного предприятия  исходят совершенно из других мотивов. В Российской Федерации основные цели муниципальной застройки и решений задач по национальному проекту «Доступное и комфортное жилье» - возведение как можно большего количества конструкций, хороших и очень хороших, малых и не малых. Соответственно, этот параметр должен являться основным. На Западе другой подход. Там вы ничего не сможете сделать, если по каким-либо причинам экологи не дают разрешения. Допустим, строительство у озера гостиницы, не говоря уже о частных домах, там вообще не рассматривается. У нас же только в последнее время власть обратила внимание на то, что результатами наших трудов будем пользоваться не столько мы, сколько наши дети и внуки.

А.С.: Это в большей степени и ваша философия, и филофия вашей компании?

М.В.: Да, мы заведомо исключаем варианты проектов, реализация которых затрагивает или, тем более, разрушает природный комплекс. Если мы вынуждены где-то вырубать деревья, мы действуем строго в рамках закона. Получаем порубочный билет, другие разрешения, а затем обязательно  восстанавливаем эту зеленую зону. Есть немало примеров, когда мы создавали даже больше, чем было. На территории одного из наших комплексов, «Кутузовской Ривьеры», мы даже воспроизводим речку. Она, конечно, в большей степени искусственная, но, тем не менее, это речка. По затратам она стоила очень больших денег, но мы на это пошли, чтобы дать жителям комплекса ощущение природы.

А.С.: Можно сказать, что вы включаете экологическую составляющую в свои проекты, потому что: во-первых - вы законопослушны, а во-вторых и, может быть, в значительной степени поэтому, что тем клиентам, которые покупают у вас жилье, природа нужна непосредственно у порога дома?

М.В.: Именно. И то, что Вы назвали вторым, на самом деле для нас первое. Мы исходим из пожеланий нашего клиента. Тем более в городе Москве, где лесной массив крайне сокращен. Соответственно, мы воссоздаем не только природу, но и дух старой Москвы, когда было принято сидеть на скамеечке где-то под деревом, читать журналы или разговаривать. Все равно, уголок природы, пусть небольшой, рядом с домом существовал. Мы пытаемся воссоздавать его во всех наших комплексах. В некоторых даже организованы мини-зоопарки. Там живут лани, олени, маралы и прочие животные.

А.С.: А как вы пришли к такой постановке вопроса? Дельфинарий, мини-зоопарки в «Золотых ключах» и в «Короне»... Почему вы решили делать такие проекты, где истоки?

М.В.: Истоки простые. У нас на территории «Золотых ключей» был один гектар леса. Никто его не собирался вырубать. Но лес там настолько густой, что проложить тропинки не представлялось возможным. И было принято решение использовать этот участок как заповедник. Мы его огородили и запустили туда животных. Конечно, заходить туда относительно безопасно, но все равно такой возможности жителям мы сейчас не предоставляем. Животные есть животные, всякое бывает. Но для детей мы завели живность  небольшую: например, енотов, которых можно покормить.

А.С.: А кто ухаживает за зоопарком?

М.В.: Все наши объекты обслуживает компания «МИРАКС-сервис».

А.С.: А они подают вам «обратные сигналы»? Насколько востребован, зоопарк, насколько он рентабелен? Вы ведете такой маркетинг?

М.В.: Конечно.

А.С.: Понятно, что сам по себе как отдельно взятый объект  нерентабелен, но, тем не менее, он повышает престижность здания и люди готовы за это платить. Или я ошибаюсь?

М.В.: Я объясню, почему нет прямой связи между наличием зоопарка и престижностью жилья. Потому что, если вы не жили в доме с суперкомфортными условиями, вы до конца не понимаете, что это такое. И выбор делается в пользу одного или другого комплекса не потому, что там есть зоопарк. Многие из наших клиентов, к сожалению, не были в тех комплексах, которые строит MIRAX GROUP, хотя обычно мы стараемся показывать покупателям те комплексы, которые уже построены. Они могут их посмотреть, поговорить со старожилами и для себя что-то понять. Но большинство клиентов этого не делает. Они в основном оценивают жилье по ценовым показателям. Однако сейчас ситуация меняется и клиент начинает понимать, что эксплуатация и комфорт стоят денег. Раньше никто не понимал, что такое инфраструктура, что можно спуститься в тапочках и купить какой-то минимальный набор продуктов, условно говоря, «соль, спички, гречка», если вдруг вам захотелось этого среди ночи. Это определенный комфорт, когда не нужно садиться в машину или общественным транспортом куда-то ехать.

А.С.: И тратить горючее, которое, кстати, выбрасывает в воздух СО2.

М.В.: Конечно. Мы создаем максимальный комфорт. Это и спортивные сооружения, и обслуживающая инфраструктура, которая присутствует во всех комплексах. У нас очень комфортный режим работы сервисной службы, когда жителю для решения любого вопроса надо набрать всего лишь один номер телефона. Это то, что Москва называет «одним окном». У нас это - «один телефон». Соответственно, вы можете заказать билеты, вызвать электрика или сантехника, получить другие услуги - вам будет предложено все, что возможно.

А.С.: Ну а что с зоопарком? Вы говорили о том, что ваш потенциальный клиент не понимает, зачем это нужно.

М.В.: Не понимает. Например, сейчас рынок услуг дошел до того, что сейчас тот клиент, который хочет путешествовать, знает, что существует сеть отелей с мировым уровнем комфорта и в этих отелях будет неплохой сервис. Я был в трех «Хайятах», я знаю, что там неплохо. Понимание, зачем нужен зоопарк, пришло еще не ко всем.

А.С.: И вы таким способом пытаетесь настолько продвинуться и унифицироваться, что уже вынуждены создавать зоопарки. Чтобы было так - MIRAX значит зоопарк.

М.В.: Мы считаем, что у нас должна быть своя марка. И мы обязательно устраиваем открытый бассейн.

А.С.: Наш институт делает для вас проект комплексного благоустройства в долине реки Очаковка между первым и вторым комплексом «Короны». И мы никак не могли понять, почему MIRAX так настаивает на бассейне.

М.В.: Да, у нас такая «фишка» - открытые бассейны. Чтобы жители комплекса могли в хорошие дни пойти к воде. В «Золотых ключах» бассейн располагается на крыше спортивного комплекса, там есть бар, лежаки, можно позагорать, отдохнуть. Как в Монте-Карло, где люди могут выйти  и позагорать около своего дома.

А.С.: Зоопарк, как я понимаю, уже устоялся как некий элемент жилого комплекса. А вы изучали общественное мнение, все ли жители в восторге от зоопарка?

М.В.: На девяносто процентов да. Не существует услуги, от которой все на сто процентов будут в восторге. Если Вы приведете пример, то я, наверно, удивлюсь.

А.С.: Я думала, что Вы назовете гораздо меньший процент «восторга» - пятьдесят процентов или чуть больше. Может, в этот процент входит мнение «все равно»?

М.В.: Нет, большинство именно приветствуют. Во-первых, потому, что это приятно и интересно детям, хотя у нас нет многих животных и это нельзя даже назвать полноценным зоопарком в широком смысле слова. Нет жирафов, слонов, они не ходят по комплексу. Но общение с природой для детей более гармонично, чем «сидение» в песочнице.

А.С.: Скажите, у вас есть внутренние стандарты качества жилой среды, которую вы пытаетесь сделать?

М.В.: У нас есть специальный документ. Мы его называем «Нормали проектирования», он существует для внутреннего пользования в компании. Например, отметка «пол-пол» должна быть в жилых домах не меньше, чем 3,6 метра. Меньше проектировать запрещено. Иначе говоря, есть параметры, разрешенные федеральным законодательством, а есть еще наши внутренние параметры, которые определяют, что и как мы строим, то есть определяют качество жилья.

А.С.: А это закрытый документ или с ним можно познакомиться?

М.В.: Теоретически можно, но он имеет определенную конфиденциальность. Если мы раздадим его всем, наши нормы и стандарты станут известны. Мы, конечно, будем рады, что все дома будут качественными, но тогда у нас не будет конкурентного преимущества, которое мы создали сами.

А.С.: А в этих «Нормалях проектирования» заложены и экологические стандарты?

М.В.: Конечно. Они в большей степени касаются территорий и строительных материалов. Мы понимаем, что экология тесно связана с тем, что находится внутри здания. В каком жилище должен жить человек? В граните не должен жить, в асбесте он не спит... Соответственно, стены, пол и потолок, которые его окружают, должны быть экологически совершенны. И поэтому во всех наших приквартирных, лифтовых холлах и входных группах мы применяем мрамор. Это заложено в «Нормалях», в этом документе отражены все показатели проектирования. Например, есть одно требование так называемого «второго света» во входных группах: вы заходите и видите высокое пространство, второй линии перекрытий над головой нет. Не говоря о том, что это смотрится шикарно, но еще и создает впечатление, как будто ты попал в свой собственный дворец, в котором живут принцы. Этим элементом пользуются многие застройщики, несмотря на то, что второе перекрытие, которое отсутствует, могло бы принести деньги. Но эти квадратные метры жертвуются для того, чтобы создать определенное эмоциональное восприятие.

А.C. Если смотреть с наших экологических позиций, то второй свет - это в том числе и экономия электроэнергии. Потому что на освещение этого пространства, допустим, в летний период вы тратите меньше электроэнергии. Или вы про это не думаете?

М.В.: Думаем, потому что это деньги.

А.С.: Потребление оценивается?

М.В.: Конечно, оценивается. Более того, у нас стоит специальная автоматика управления домом, которая в одной только «Кутузовской Ривьере» стоит 2 миллиона евро.

А.С.: Я задам вам прозаический вопрос: условия подключения. Вы рассчитываете объемы ресурсов уже с учетом того, что у вас будет ресурсосберегающая автоматика?

М.В.: Существуют нормативы по проектированию. В рамках этих нормативов существуют нормы потребления на человека. Но в большей степени нормы касаются квартир. А нормы непосредственно для самого здания «живут» практически отдельно. То есть вы в квартиру зашли, согласовали проект в рамках отведенного вам электричества и можете хоть весь потолок «светом засадить» и 24 часа в сутки не выключать. Но в режиме дома, особенно в ночное время, существует специальная экономия, в том числе на освещении фасадов, территории. По секторам разбивается пожарная лестница и по датчику включается свет, если кто-то хочет туда выйти.

А.С.: Значит, получается так. Вы не можете каждого квартиросъемщика заставить экономить, да и не хотите, а что касается экономии общественных зон...

М.В.: Это наша задача. Но мы понимаем, что за это потом будет платить клиент. Что такое автоматика? Это ведь не только команды, а понимание того, где произошла аварийная ситуация. И если у вас существуют адресные датчики, то на мониторе у диспетчера видно, что и где случилось.

А.С.: И эту информацию вы выдаете клиентам при покупке.

М.В.: Они об этом не спрашивают.

А.С.: Не спрашивают?

М.В.: Нет, они не задают вопросы, какая используется система ... Большинство людей не интересуется, даже сколько стоит эксплуатация. Люди покупают сразу. Только спрашивают, сколько стоит? 6 тысяч долларов за квадратный метр? Берем. А за что 6 тысяч? Даже не интересуются, будут ли у них двери в квартире.

А.С.: Получается, что клиент покупает квартиру в супердоме, где электроэнергия экономится даже в общественных зонах, и фактически не интересуется этим вопросом. А вы все равно на это идете, потому что ваше профессиональное чутье подсказывает, что это правильно и только так и надо. Но потом, вселяясь в квартиру, жильцы как-то оценивают ваши старания в этом направлении?

М.В.: Конечно, наша задача - чтобы клиент был крайне лоялен к нашей компании. Ведь как получается? Застройщик по 214-му закону дает пятилетнюю гарантию на все, что происходит в доме. И жителей не интересует, что на вертикальный транспорт (лифты) завод дает двухлетнюю гарантию. Увеличение гарантийного срока сразу отражается на стоимости лифтового оборудования. Если на три года продлевать гарантийный срок, заплатите 900 тысяч. И мы, застройщики, должны нести за это ответственность.

А.С.: Большинство москвичей могут посмотреть на территорию ваших комплексов только из-за забора...

М.В.: К сожалению, это требование времени, а не  вопрос закрытости. Вся территория просматривается из-за красивого кованого забора, но, чтобы поддерживать порядок, дома нужно огораживать. Могу рассказать такую историю. У нас в одном из комплексов рядом с «Короной» есть небольшое озерцо, куда мы выпускаем лебедей. И их приходится охранять, чтобы бомжи  ночью не зажарили. Охрана ловила этих бомжей, был целый детектив.

А.С.: Все ваши комплексы оборудованы подземными паркингами. Но паркинг - это автомобили, соответственно, выхлопные газы. Как вы решаете эту проблему?

М.В.: Для большей комфортности и улучшения экологии мы все выбросы из вентиляционных шахт, которые идут из паркинга, делаем ближе к дороге.

А.С.: То есть вы их локализуете.

М.В.: Да. Кроме того, хочу отметить, что в большинстве комплексов, которые мы строим, на территории нет движения автомобилей. Автомобиль сразу въезжает в подземный паркинг и не имеет возможности передвигаться по территории комплекса.

Изначально мы предполагали, что территория возле подъезда - место высадки пассажиров. Но получается, что человек подъезжает с женой и ребенком и говорит: «я сейчас на секундочку, помогу жене донести сумку», а в результате машина стоит несколько часов. С этим бороться очень тяжело. Мы думали, что в таких случаях надо вызывать эвакуатор, но эти мероприятия могут вызвать конфликты. Цивилизованно бороться с такой проблемой невозможно, а рукоприкладство мы не применяем. Поэтому мы просто начали по-другому проектировать. Мы не предусматриваем заезда вообще. Есть только пожарный проезд, но он сделан отдельно.

А.С.: Как Вы считаете, на какой стадии строительства фактор экологии наиболее важен: на стадии проектирования, строительства или эксплуатации? Фактически Вы считаете: чтобы жилье было комфортным, экологическая составляющая важна на всех стадиях. И именно ради вот этой последней точки - имиджа вашего комплекса.

М.В.: На любой стадии можно все испортить, на эксплуатации в том числе. У нас, к сожалению, вся ответственность лежит на контролирующих органах: кто-то придет, запугает, оштрафует. В Европе ответственность лежит на застройщике.

А.С.: А вы по этому образцу хотите работать?

М.В.: Конечно. Например, в Европе нет никаких экспертиз. Зачем какие-то экспертизы, если есть проектировщики, которые этим профессионально занимаются? Они лично несут уголовную ответственность. Дом разрушился - в тюрьму, не рассчитали систему пожарной безопасности - отвечают по закону. И они это понимают. Такая же ситуация у застройщика и у генподрядчика. И девелопер, который занимается организацией всего процесса, тоже несет солидарную ответственность. Поэтому, например, во Франции нет пятидесяти компаний, которые строят в Париже, их всего пять. А у нас два года назад было выдано двести строительных лицензий. И сейчас кто-то где-то и что-то строит. Конечно, контролировать эти двести компаний крайне тяжело, а по экологической составляющей вообще невозможно, потому что у нас нет такого количества специалистов. Поэтому если сейчас законодательная база изменится, смогут появиться саморегулирующиеся организации, которые будут самостоятельно следить, в том числе и за качеством строительства. Например, по каким-то причинам объединилось десять организаций и клиент, покупая квартиру в MIRAX GROUP, имеет сертификат от всего  сообщества, а сообщество деньгами отвечает за MIRAX GROUP. Если по каким-то причинам клиент теряет на этом деньги, то сообщество ему эти деньги компенсирует. Вот такая саморегулируемость создает у бизнеса возможность поддерживать друг друга или, наоборот, кого-то из этой организации исключать. Если мы увидим, что некая компания ведет себя недостойно, мы не будем давать за нее гарантии. И тогда клиент будет ориентирован на покупку домов определенного качества, где есть поддержка или гарантия других предприятий.

А.С.: Что вас в большей степени двигает на совершенствование - западный опыт или российский?

М.В.: Естественно, западный. Мы регулярно ездим смотреть, как работают другие. Весь наш Совет директоров регулярно выезжает и привозит из разных точек мира информацию про отдельные конкурентные преимущества, которые там уже внедрены. Мы понимаем, что на нашем рынке существует внутренняя конкуренция. Тот клиент, который пришел к нам, обратится еще и в «Дон-строй», в «Интеко» или в «ПИК». Он посмотрит весь товар, который есть на рынке. И купит там, где ему более комфортно по многим параметрам. Кстати, мы пытались проследить логику того, почему покупатель отдает предпочтение тому или иному варианту, и пришли к выводу, что логики просто нет. Никто не может сказать, что главное. Замечено, что очень большую роль в выборе жилья играют женщины. Потому что очень занятые состоятельные люди даже не вникают в тонкости. Где находится? Рядом с Кутузовским? Ну, пусть будет. А женщина подбирает под свои параметры. И ей больше будет нравиться место с парком и водоемом поблизости...

А.С.: Мы не беремся сейчас за критику конкурентов. Но вы внутри себя можете сказать: мы строим максимально комфортное жилье в рамках возможного в Москве? Даже в сравнении с вашими товарищами по цеху.

М.В.: Мы стараемся заглянуть чуть-чуть вперед, чтобы быть впереди тех предложений, которые сейчас есть на рынке. То есть иметь те конкурентные преимущества, которых нет у наших коллег. Какие-то клиенты не воспринимают эти конкурентные преимущества, какие-то воспринимают. Но мы предполагаем, что наши клиенты, пожив в одном из наших комплексов, захотят жить в следующих, построенных нами.

А.С.: Есть клиенты, которые переезжают из комплекса в комплекс?

М.В.: Конечно, поживут в одном комплексе, потом переезжают в другой, на улучшение. Потом говорят: вы начинаете строить еще один, мы обязательно там купим. Таких клиентов много. Я могу сказать, что лояльность наших клиентов к нашей компании 70%.

А.С.: Это считается высоким показателем?

М.В.: Это высокий показатель, конечно. Надо иметь в виду, что часть клиентов нейтральны, но подавляющее большинство позитивно относятся к нашей деятельности. Более того, они относятся к нам, как к своему другу.

Есть мировые исследования лояльности. Так, например, лояльность к автомобильной компании выше в два раза, если вы купили машину, которая сломалась, и вам ее очень быстро отремонтировали, чем к той, чей автомобиль не ломается. Вот вы купили «Мерседес» и он ни разу не сломался -  что ж, хорошая машина, не ломается. А когда с машиной возникают проблемы, но их решают очень быстро, лояльность к этой компании повышается.

И у нас были такие прецеденты. Жильцы одного из комплексов посчитали, что расходы на дворников слишком велики. Мы говорим: «Пожалуйста, если вы считаете, что дворники очень дорогие - найдите других». В результате нашли таких, которые 15 минут метут, 3 часа курят. Посыпались жалобы: «Что это за люди? Почему проблемы с мусором?» В итоге вернули предыдущих. Вот такими странными путями приходится решать проблемы.

А.С.: Москва, с точки зрения экологической ситуации, очень неравномерный город. У вас есть экологические критерии в подборе местоположения будущего комплекса?

М.В.: Да, конечно. С точки зрения экологии благополучнее всего запад Москвы.

А.С.: То есть вы выбрали для себя, где работать, и в другие округа даже не пойдете?

М.В.: Мы стараемся этого не делать.

А.С.: Как вам кажется, после того как вы приходите на площадку, строите там  комплекс, экологическая ситуация ухудшается или улучшается?

М.В.: Мне кажется комфортней иметь вместо промышленного предприятия жилой комплекс. Или бизнес-центр. Сейчас мы будем возводить многофункциональный комплекс на месте завода им. Казакова. Мы выводим из города промышленные предприятия, чем, как нам кажется, улучшаем экологическую обстановку. В то же время мы создаем инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру.
Кроме того, у нас есть договоренность с заводом «Гелиймаш» в Лужниках. Там стоит опытное оборудование для производства и испытания турбин, много промышленных установок, там выполняют военные и гражданские заказы. Мы это предприятие тоже частично выводим из Москвы, чем, конечно же, улучшаем экологию. И таких примеров масса.

А.С.: Как компания вы ориентированы на строительство элитных жилых комплексов или для себя вы видите перспективу в строительстве новых городов? Пришел и с нуля сделал «город солнца»?

М.В.: Для такого проекта должен быть участок площадью не меньше, чем 100 гектаров. Мы пытались сделать нечто подобное на территории АЗЛК. Но там «город солнца» не получился, это отдельная история... А больше таких площадок в Москве нет.

А.С.: Значит, надо выходить куда-то в регионы?

М.В.: Да, но с регионами отдельная проблема. Для региональных программ обязателен ресурс губернатора, кроме того, в регионах отсутствуют необходимое оборудование и техника для строительства зданий высокого качества, персонал, который может у нас работать. И самая большая проблема - отсутствие платежеспособного спроса. Строительство комплекса на 100 тысяч квадратных метров жилья в любом случае будет значительно дороже, чем все остальные комплексы, если он будет сделан по нашим принципам и с необходимой инфраструктурой. А в регионах покупательский спрос другой. Если выставить в любом регионе дом, где квадратный метр будет стоить четыре тысячи долларов, у всех возникнет один опрос: для кого это построили? А в Москве на него стояла бы очередь. Такого платежеспособного спроса, как Москве, больше нигде нет. Во всех остальных городах значительно ниже ценовой показатель. В том числе и в Питере.

А.С.: То есть в Москве формируется принципиально другой спрос.

М.В.: Вообще принципиально другой. Как и в большинстве столиц мира. И если говорить о развитии в сторону регионов, это в большей степени должно интересовать домостроительные комбинаты. Или те компании, которые занимаются панельным домостроением. Это сборные домики, сборные конструкции, которые можно сделать за полгода. Мы все видели, как быстро насытился рынок жилья в 50-60-х годах так называемыми «хрущевками». Это были сборные конструкции, которые собирали за четыре месяца. И готов дом. Так решили тогда проблему населения по жилью. Так сейчас можно выполнить программу «Доступное жилье». Инфраструктурный дом так быстро построить невозможно. Так что это не наш, это другой рынок

А.С.: Он пока вам не интересен?

М.В.: Если бы у нас были заводы по производству железобетонного монолита, то он был бы нам интересен и мы бы его развивали. Возможно, мы через какое-то время купим пару заводов и выйдем на этот рынок. Или если у нас в регионе с рынком будет напряженно (хотя я не вижу такой проблемы), например, закончится земля года через два или будет запрещена точечная застройка. У нас же много выходит распоряжений различного уровня.

Вот есть город Брюш под Брюсселем. Там строительство не велось 500 лет. Запрещено. Может, и Москва пойдет по такому пути развития. Все возможно. Это будет только означать, что цены сразу же будут другие. Все запретительные нерыночные меры ведут только к увеличению стоимости.

...

...

Полная версия материалов доступна только подписчикам.

Авторизуйтесь или ознакомьтесь, пожалуйста, с условиями подписки »