Институт комплексного развития территорий  Институт экологии города
главная
главная
  карта сайта
карта сайта
  контакты
контакты
       
 

 

Реновации Группы компаний Реновa. Экология в «Aкадемическом»

«Академический» - это первый в России проект комплексного освоения территории, вступивший в фазу практической реализации. Он предполагает создание новой, привлекательной городской среды обитания, которая обеспечивается за счет выработки комплексного и сбалансированного градостроительного решения, включающего в себя экологическую составляющую, жилье, инфраструктуру, работу, социальную сферу, места для отдыха и досуга.

Проекты комплексного освоения территорий являются частью общей политики группы компаний «РЕНОВА», направленной на улучшение социально-экономической, экологической и культурной обстановки и создание точек роста на территориях, где расположены предприятия группы.

При реализации проектов комплексного освоения территорий во главу угла неизменно ставится соблюдение принципов сохранения природной среды и развития экологической составляющей городов. Мировая практика показывает, что мегаполис является конкурентоспособным, если будет найден баланс между экономическим развитием и окружающей средой. Через этот опыт прошли такие города, как Сеул, Сингапур и Лондон. В этой связи важным элементом проектов КОТ является экологическая направленность, позволяющая сохранять окружающую среду и использовать ее в качестве конкурентного преимущества территории. Гармония с окружающей средой в проектах КОТ достигается за счет бережного отношения к природной среде на этапе градостроительного планирования и инженерной подготовки участка, а также использования современных экологичных материалов и технологий в строительстве.

Градостроительная концепция и проект планировки «Академического» разработаны французским архитектурным бюро «Valode & Pistre». Новый район расположится в самой экологически чистой юго-западной части Екатеринбурга между двумя лесопарками, каждый площадью около 600 га. От них через весь район будут проходить так называемые «зеленые клинья» насаждений, благодаря которым жилые кварталы «Академического» окажутся вписанными в лесные массивы. В центре района расположится парк общей площадью 60 га, в нем предполагается размещение культурно-спортивных и развлекательных сооружений. Центральной осью «Академического» станет благоустроенная река Патрушиха, вдоль русла которой расположатся пешеходные зоны и зоны отдыха.

Нужно отметить, что градостроительная концепция района «Академический» и проект планировки первой очереди строительства получили высокую оценку в научно-техническом отчете, выполненным Российской академией архитектуры и строительных наук: «...Рассматриваемые концепция и проект планировки выполнены достаточно удачно с точки зрения возможности обеспечения инженерно-строительной и экологической безопасности территории», - говорится в нем.

В  проекте «Академический» будет соблюден баланс между жилой средой, деловой частью и «зелеными зонами». Проекты комплексного освоения территории, образцом которого является «Академический», позволяют решать актуальную для России проблему модернизации старопромышленных городов и превращения их в современные сбалансированные мегаполисы.


Мнение бизнеса. Разговор профессионалов

   
Беседу вели: Генеральный директор ЗАО «Ренова-СтройГруп» Маслаков Виктор Викторович и первый заместитель генерального директора ООО «НИиПИ экологии города» Курбатова Анна Сергеевна.

Маслаков В.В.: У любого проекта существуют как объективные, так и субъективные причины возникновения. Исторически сложилось так, что группа «Ренова» присутствует в Свердловской области давно, с начала структурных изменений в экономике нашей страны. В этой связи очень хорошо понимает и структуру власти, и экономику региона, т.е. и политическую и экономическую составляющие его жизни. Поэтому было понятно и логично, когда четыре года назад губернатор Эдуард Россель предложил нам начать жилищное строительство. Предложение поступило как раз в то время, когда группа компаний «Ренова» начала диверсифицировать свою экономику.

Мы не думали тогда, что эти проекты будут комплексными и системными, просто было желание построить какой-то объем жилья в векторе развития города и тем самым заработать деньги. Когда стали уже вплотную заниматься проектом, первоначальный замысел начал меняться и развиваться.

Сначала обсуждали строительство 650 тысяч квадратных метров жилья. Потом, изучив ситуацию детальнее, посчитали и поняли, что старые модели расчетов экономической эффективности строительства неверны.

Мы учли вектор экономического развития города и вышли на 1 миллион 700 тысяч квадратных метров. А когда посмотрели на всю территорию будущего строительства,  поняли: за счет намечаемой нами стройки будет идти капитализация расположенных вокруг нее земельных участков и мы сами будем создавать площадки для конкурентов. Тогда группа приняла решение выкупить всю землю, пригодную под строительство, и сформировать единый проект - образовать комплекс со своей территорией. Вот так постепенно выкристаллизовалась идея столь масштабного проекта.

Курбатова А.С.: Сколько лет вам понадобилось, чтобы осознать этот масштаб?

Маслаков В.В.: Два года.

Курбатова А.С.: Основной движущей силой осознания была экономика?

Маслаков В.В.: Сначала речь действительно шла просто об экономике. Потом мы пришли к пониманию, что есть более глубокий эффект строительства, который позволит нам как раз за счет создания комплексности проекта получить больший доход. И тогда проект изменился - он стал не спекулятивным и менее доходным, потому что если мы бы зашли на строительный рынок города в 2004-2006 годах, то получили денег больше. Но акционеры изначально на это не пошли, а посчитали, что эффективнее создать бизнес на срок 15-20 лет, и тем самым сформировалась собственно стоимость бизнеса. Сегодня основная проблема строительства в регионах такова: практически ни у кого нет программы развития на срок более 5 лет. Связано это с тем, что построение бизнеса осуществляется практически только из расчетов объемов денежных потоков от продаж возводимых объектов. У нас же в этом проекте идет постройка бизнеса. У акционеров была задача - создать действующий бизнес, который можно всегда развивать, закладывать, продавать, но - как бизнес, повторюсь: не как объект, а именно как бизнес.

Курбатова А.С.: Другие регионы для реализации подобных проектов не рассматривались по той причине, что именно в Свердловской области ваша компания имела хорошие позиции?

Маслаков В.В.: Да, мы имели базу. И как раз получили оптимальное сочетание условий: во-первых, наличие свободного земельного участка, во-вторых, желание властей изменить ситуацию в старопромышленном городе Екатеринбурге, в-третьих, желание капитала заработать на этом деньги, но при этом заработать не спекулятивным образом, а на долгосрочной основе со всеми плюсами и минусами.

Курбатова А.С.: А теперь, уже с позиции осмысления ситуации, в которой пришлось поработать, как Вы можете оценить перспективность найденного способа развития строительного бизнеса в городах России?

Маслаков В.В.: Хотел бы обратить внимание на еще одну причину выхода на такую идеологию строительства. У нас, в «Ренова-СтройГруп», команда сформирована из специалистов практически всех направлений, необходимых для развития подобных градостроительных проектов. Есть урбанисты, экономисты, социологи, то есть те специалисты, которые могут обоснованно и аргументировано подсказать, в какую строну и в какой форме должен развиваться город. В таких проектах, на мой взгляд, вопрос команды - ключевой.

Курбатова А.С.: И возглавили команду Вы, специалист в области...?

Маслаков В.В. Так получилось, что я в 2000-2001 годах возглавлял Комитет по экономике администрации Екатеринбурга и как раз занимался разработкой Стратегического плана развития города, который  и лег в основу Генплана города Екатеринбурга.

Курбатова А.С.: Известно, что «Ренова» вкладывает свои ресурсы в регионы, где имеет «точки развития». Насколько Екатеринбург представляется Вам экономически перспективным регионом для России?

Маслаков В.В.: Когда мы говорим о том, что необходимо зарабатывать деньги, конечно, для нас приоритетными являются те регионы, где уже на сегодня сформировалась экономика, есть соответствующие накопления у населения и где четко прослеживается заработок. Но также мы пришли к пониманию, что надо идти и в те регионы, где уже есть положительный денежный поток и где хорошие накопления. В регионы так называемого «второго эшелона», то есть те, что развиваются с некоторым опозданием, но имеют неплохую перспективу. К таким регионам мы относим Калугу, Иркутск, Ярославль, Волгоград и т.д.
Масштабы нашего бизнеса позволят развиваться компании и дальше в разных экономических условиях.

Курбатова А.С.: На Сочи не смотрите?

Маслаков В.В.: На Сочи смотрим, но там сегодня и так очень много предложений. Устраивать толкотню на ограниченном рынке земли - только провоцировать спекуляцию землей. Поэтому мы стараемся не идти в такие проекты. Мы присутствуем в Краснодаре и разрабатываем программу по Краснодарскому краю, а к Сочи присматриваемся, не более того.

Курбатова А.С.: «Академический» район - это самый крупный из Ваших проектов. Есть ли ему подобные в других регионах России?

Маслаков В.В.: Да, у нас есть второй проект, о котором мы много не говорим, но который уже известен в узкой профессиональной среде - проект «Солнечная долина» в городе Челябинске. В рамках этого проекта планируется строительство города-спутника на более чем 100 тысяч населения, возведение порядка 3,5 миллиона квадратных метров жилья. Приступили к его реализации мы в прошлом году и планируем закончить в 2022 году. Кроме того, сейчас смотрим на Пермь и Иркутск. Здесь стоит вернуться к первому вопросу. Ключевой в начале проекта является, конечно, позиция властей: они должны к новому строительству относиться не как к бизнесу в чистом виде. Поясню, что я имею в виду. У нас раньше, да и сегодня в основном  строят исходя из экономических расчетов на короткую перспективу, быстрые деньги, а значит, с условием минимума затрат на стадии освоения участка. Власти же, особенно муниципальные, начинают выставлять требования по вложениям средств в развитие города: на сети, на дороги и т.д. В результате складывается конфликтная ситуация. Совсем другая картина, когда мы говорим о долгосрочных программах развития территории за счет проектов ее комплексного освоения. Деньги здесь не быстрые, спекулятивность сведена к минимуму. Период окупаемости вложений составляет примерно от 5 до 7 лет, но именно тогда становится возможным решить все проблемы на территории. И вот здесь без адекватной позиции властей заходить в регион не имеет смысла. Если мы понимаем, что власти нас не ждут или у них не тот настрой, мы даже не рассматриваем варианты захода. Без правильного понимания ситуации властью начинается спекуляция землей в чистом виде. Мы этого не хотим. Дело в том, что в масштабных проектах комплексного освоения территории уже на первом этапе нас ждут большие затраты в инженерную инфраструктуру, поэтому логично, что мы хотим вкладывать в землю минимум. Мы выбираем такие города, как Иркутск, Калуга, Волгоград, только потому, что власти нас зовут, они сами хотят развивать предложенный нами сценарий. В названных регионах востребован наш опыт, наша компетенция. И еще важно, что в этих регионах мы не просто занимаемся строительством какого-то жилого квартала, а практически меняем вектор развития города.

Курбатова А.С.: А почему требуется поменять вектор развития города?

Маслаков В.В.: Причины, я думаю, очевидны: из-за длительного периода пребывания в режиме советской экономики города, которым больше 50 лет, можно рассматривать как старопромышленные. В них наличествует ряд схожих проблем. Это, например, сверхавтомобилизация, отсутствие организованных публичных мест - там, где горожане будут проводить свободное время. К слову сказать, баланс трудового времени сегодня уже изменился. В среднем по России двадцать лет назад у одного человека трудоспособного возраста было занято работой 2100 часов в год, а теперь - 1800. Люди стали тратить на себя на 300 часов в год больше. А это, в свою очередь, означает, что появилась потребность в новых местах проведения свободного времени. Третья проблема - изношенность инженерных сетей, четвертая - износ жилого фонда. И возникает вопрос: как ситуацию поменять?

Есть два пути: или комплексная реконструкция «старой» территории, или комплексное освоение «новой». Реконструкция предполагает снос, а значит, затраты по комплексной реконструкции намного больше, чем при комплексном освоении. Вот Вам и ответ на вопрос, почему власти заинтересованы в таких проектах.

Курбатова А.С.: А можно ли сказать, что после строительства «Академического» «старый» Екатеринбург перестанет быть местом активного проживания и там останется только промышленность?

Маслаков В.В.: Екатеринбург в чистом виде никогда не был промышленным городом. Мы называем его старопромышленным потому, что история возникновения города началась с возникновения завода и Екатеринбург был городом-заводом. Но уже в 1991 году в промышленности было занято всего 140 тысяч человек из 700 тысяч трудоспособного населения. Таким образом, для города промышленность была ключевой, но не единственной отраслью экономики. Поэтому, когда мы говорим, что будет новый район - «Академический», конечно, предполагаем, что он поменяет картину занятости населения, но не принципиально. Мы основываемся в своих расчетах на планируемом росте численности населения Екатеринбурга на 120 тысяч человек, причем в основном за счет мигрантов.

Курбатова А.С.: Но при комплексном освоении новых территорий реконструкция старого города -  по-прежнему острая проблема, просто отложенная на некоторое время?

Маслаков В.В.: Не совсем. Создание проекта «Академический» приведет к снижению нагрузки на существующие сети, жилой фонд, транспортную сеть, общественные пространства. А это, в свою очередь, приведет к тому, что масштабная реконструкция может и не понадобиться, можно будет ограничиться капремонтом зданий; сети можно перекладывать в режиме текущего ремонта; дороги можно не расширять. Снижение нагрузки на старый город приведет к расширению возможностей для маневра.

Курбатова А.С.: Есть ли в Екатеринбурге местные градостроительные нормы?

Маслаков В.В. Региональных нормативов нет, есть старые, общефедеральные. Сейчас как раз мы обратились в правительство РФ с просьбой применять в Екатеринбурге не федеральные нормативы, а московские.

Курбатова А.С.: А не лучше ли создать свои?

Маслаков В.В.: По существующей технологии принятие нормативов -  работа на год или больше, а этого времени нет даже у нас.

Курбатова А.С.: Но тогда, проектируя новую среду, не лучше ли вообще дать себе свободу от действующих градостроительных нормативов? Например, в Куркино удалось создать комфортную среду за счет того, что район получил статус экспериментального и нам разрешили проектировать не по московским городским строительным нормам...

Маслаков В.В.: Нас устраивают московские нормативы, потому что Екатеринбург даже более плотно застроенный город, чем Москва. Это самый урбанизированный по плотности индустриальный город России.

Курбатова А.С.: Если Вы будете пользоваться московским нормативами, придется создавать дворы, в которых дети не смогут гулять, они станут неким проходным пространством, в котором стоят машины. Мне кажется разумнее идти по европейскому пути - уплотненной селитебной средне- и низкоэтажной застройки и создания на «высвободившихся» за счет этого приема территориях, больших полноценных рекреационных пространств. Нашим институтом даже подсчитано, сколько «Гайд-парков» потеряно в Москве за счет проектирования дворовых территорий по действующим нормативам.

Маслаков В.В.: У нас в проекте заранее запланирован большой парк длиной 2 тысячи 300 метров и  шириной 700 метров, по которому будет проходить пешеходная зона, с малыми объектами торговли. Кроме того, предусмотрены пешеходные зоны и в жилой застройке. Думаю, что будущим жителям этого пространства хватит. Хотя у нас есть возможность над этим вопросом еще подумать.

Курбатова А.С.: Почему «Академический» представляется компанией именно как новый тип города? Что в этом новом «старого» (пройденный этап градостроительства), а что «нового» (принципиально не известного еще на российском строительном поприще)?

Маслаков В.В.: Дело в том, что в нем будут применены совершенно новые технологии. Во- первых, современные технологии и оборудование по источникам электро- и теплоснабжения.

Курбатова А.С.: Вами планируется система автономного теплоснабжения?

Маслаков В.В.: Нет, централизованное - две ТЭЦ по 300 мегаватт каждая. Мы не пошли на применение встроенных газовых котельных потому, что механизм их согласования сегодня сильно усложнился. Каждая газовая котельная на любом доме согласуется через Газпром: чтобы получить согласование котельной на дом, надо пройти все уровни от муниципального до федерального. Экономического смысла в этом никакого нет, поэтому мы от этого ушли и пошли по пути создания централизованных ТЭЦ.

Курбатова А.С.: А мы в Куркино пошли по пути автономного теплоснабжения и сильно выиграли на сетях. В результате высвободилось большое количество площадей, которые бы могли быть заняты техническими зонами сетей. Кроме того, при таком подходе экономятся газовые ресурсы и как следствие  - снижаются объемы выбросов.

Маслаков В.В.: Все правильно, но в наших условиях проще получить лимиты на две ТЭЦ, чем лимиты на каждую котельную на каждом доме. Вы не забывайте, что сейчас заметно ухудшается ситуация по энергоносителям и получать лимиты на каждую из 300 котельных нереально.

Мы перешли на трубы из стеклопластика и это меняет ситуацию с сетями. Стеклопластик более долговечный материал, а значит, будет возможность реже ремонтировать такие сети, а следовательно, и меньше копать и «травмировать» улицы.

Второй для нас принципиальный момент. Мы несколько по-другому подошли к транспортной схеме. Так, нашим проектом предусмотрены скоростной трамвай и оригинальная схема движения автомобилей, разработанная исходя из экономичности отсутствия перекрестного движения; кроме того, вводится новая идеология парковки машин.

Новое заключается и в том, что проектом намечено создание «народных мест». Мы специально пошли на создание таких объектов, где можно проводить так называемую социализацию горожан. В старом Екатеринбурге таких мест никогда не было и уже не будет, так как все пространство уже занято. Что еще принципиально будет отличать «новый город» - так это качество среды обитания по экологическим параметрам. Весь район пронизан зелеными коридорами в рамках идеологии вхождения леса в город. Каждый квартал одной стороной будет выходить на пешеходную парковую зону и можно будет, не переходя дорогу, двигаться по городу через зеленые пространства.

Курбатова А.С.: А люди со своими старыми привычками смогут пользоваться новым городом?

Маслаков В.В.: А почему нет?

Курбатова А.С.: Я думаю, что множество наших проблем, например транспортная, возникают в основном из-за человеческого фактора. Например, пробки на дорогах чаще всего образуются в связи с тем, что кто-то нарушает правила вождения.

Маслаков В.В.: Мне кажется, что здесь главная причина не в культуре вождения, а в количестве машин.

Курбатова А.С.: Но где еще, кроме как у нас, ездят по обочинам?

Маслаков В.В.: И это тоже, конечно, сказывается, но по обочине спокойно и без проблем ездят в Америке. Правда, и пробки там тоже есть. Главный инструмент решения транспортной проблемы - создание принципиально новой схемы движения, например, как в Вене. Там сегодня такие показатели:  360 тысяч машин на 1 миллион 300 тысяч населения, а пробок в принципе нет. Возьмем Екатеринбург - 200 тысяч машин на 1 миллион 300 тысяч населения, в пробках автомобили стоят по 30-40 минут ежедневно.

Курбатова А.С.: Расскажите, пожалуйста, о самой застройке.

Маслаков В.В.: Наша цель построить так называемые экологичные дома. По этому мы ужесточаем требования к стандарту конструктивных решений самих зданий, требования по шумам, по теплоизоляции, применяемым материалам (мы применяем в основном безопасные природные материалы). Крыши наших домов будут пригодны для посадки зеленых насаждений, а фасады комфортные с точки зрения визуального восприятия.

...

...

Полная версия материалов доступна только подписчикам.

Авторизуйтесь или ознакомьтесь, пожалуйста, с условиями подписки »

Share
Поместить ссылку в:
  • Перепечатка текстов и иллюстраций допускается только с письменного разрешения редакции.
 
 
RSS трансляция новостей
© 2005-2019 «Территория и планирование» - аналитический журнал о комплексном развитии территорий. ISSN 2074-2037 (Print), ISSN 2074-2045 (Online).