Коттеджное строительство в Подмосковье: во благо или во вред?

Сегодня многие москвичи после работы отправляются не в свои городские квартиры, а в подмосковные коттеджные поселки, где живут практически постоянно. И это не потому, что в свое время иметь коттедж в зеленой загородной зоне стало модным и престижным. Это реальная смена приоритетов, которая имеет свои причины. Разобраться в основных тенденциях создания и развития коттеджных поселков мы попытались вместе с начальником управления внебюджетного строительства Министерства строительного комплекса правительства Московской области Юрием Борисовичем ГЛАГОЛЕВЫМ.

В подмосковье свыше 5 тысяч деревень, многие из которых существуют более 100 лет. Практически 50% занимаемой ими территории не используется.Если говорить о смене приоритетов, то главная причина – это заметный рост уровня жизни населения РФ и Московского региона, в частности. И как следствие – постепенное стирание психологической границы между Москвой и областью. У городских жителей все более популярным становится западный стиль жизни, когда человек работает в городе, а проживает в пригороде, особенно в районе малоэтажной застройки с сохранением природы почти в первозданном виде. Горожанина привлекает сочетание собственного дома и зеленой рощи или серебряного пруда… А главное, легко дышится и никакой суеты. Способствует смене приоритетов и бурное развитие инфраструктуры ближнего Подмосковья: открываются новые магазины, школы, детские сады, спортивные комплексы. Кстати, последние по уровню выше европейских. Я уверен, что со временем сегмент загородной недвижимости подчинится тенденциям развитых мегаполисов. Тогда городские жители будут перемещаться в пригороды на постоянное место жительства или иметь здесь второе жилье. Кроме того, востребованным станет такой забытый тип недвижимости, как усадьба.

Юрий Борисович, если проследить динамику изменения темпов коттеджного строительства за последние годы, отметим ли мы тут взлеты и падения? Если да, то с чем они могут быть связаны?

– На мой взгляд, говорить о резких взлетах и падениях коттеджного строительства не приходится. Оно просто продолжается. Другой вопрос, что сами коттеджные поселки с каждым днем становятся лучше, интереснее – переходят на более высокий уровень как в техническом отношении, так и в архитектурном исполнении. География их размещения вышла за пределы тех районов, которые были популярны раньше, поселки растут как грибы после дождя. И если говорить о падениях и взлетах, то год на год не приходится – то больше сдаем поселков, то меньше. Это связано прежде всего с усложнением оформления земли, проблемой отвода свободных участков (их лимит давно уже исчерпан). Поэтому процесс купли-продажи земель, изъятых под коттеджное строительство, становится все более трудным, требующим сложных процедурных решений и соответственно более длительного времени на оформление. А это, конечно, определяет сроки выхода строителей на площадку и сдачи объекта.

Сегодня инвесторы гораздо больше внимания уделяют инфраструктуре – в первую очередь инженерному обеспечению, и прокладке дорог к застраиваемой территории. Поэтому коттеджные поселки становятся более приспособленными для жизни (с позиции инфраструктуры).

Горожанин стремится в коттедж не только потому, что в отдельном доме он чувствует себя хозяином; это не многоэтажный «муравейник». Его просто тянет к природе. Поэтому экологичность коттеджного поселка – одно из важных условий его востребованности. В чем заключается эта экологичность?

– В первую очередь в природном окружении» поселка – живописном ландшафте, богатом ягодами и грибами лесе, водоеме, отсутствии заболоченных территорий. Все это повышает привлекательность проекта. Но при сегодняшней плотности застройки Москвы и области найти экологически благоприятные места под застройку становится все труднее.

Молодежь продолжает уезжать в город, индивидуальные и колхозные хозяйства чахнут. Однако деревни обычно располагаются в богатых, с точки зрения экологии, местах – на берегах озер, речек, вблизи леса. Места гораздо более удобные и престижные, нежели те, где сегодня выделяются земли под строительство коттеджей и дач. Поэтому уверенно можно прогнозировать, что именно на свободных деревенских территориях имеет смысл развивать коттеджное строительство. Конечно, это не будут коттеджные поселки в их сложившемся на сегодняшний день понимании. Речь, видимо, пойдет о реконструкции уже имеющихся поселений. Причем обновленная часть таких деревень, где и планируется малоэтажная застройка, может быть рассчитана на людей с разным достатком. Практикуется еще один способ освоения земли под коттеджи. Инвесторы находят заброшенные пионерские лагеря, старые дачные поселки и обновляют их. Треть коттеджных поселков приходится на старые дачные участки.

Что еще важно для покупателя? Безусловно, уровень благоустройства в пределах самого поселка, удаленность от промышленных предприятий, наличие инженерных коммуникаций, организованный сбор бытовых отходов. Это тоже относится к понятию «экология». А сам выбор – за покупателем коттеджа. Одному дороже роща и пруд с рыбой рядом с домом, другой готов поселиться в чистом поле, но зато в поселке с централизованным газоснабжением.

Но все-таки что более значимо для покупателя – отсутствие леса и реки или канализации в поселке?

– Сегодня при соответствующих капитальных вложениях можно возвести на любом участке мощные канализационные сооружения. Если, например, дом строится на берегу водоема, то экологический риск, таким образом, сводится к минимуму. Сейчас существуют технологии, благодаря которым возможно после соответствующей очистки получить из канализационных сбросов практически питьевую воду. Эти технологии легко применимы в маломасштабном строительстве – как в коттеджном поселке, так и в индивидуальном доме. Нужны только деньги. Поэтому вопрос о покупательских предпочтениях становится вопросом о финансовых возможностях.

Тенденция развития страны в целом отражается на загородной недвижимости: повышается доля поселков, имеющих централизованную подачу воды, газа, электричества, тепла, есть канализация. Человек, который покупает дом в таком поселке, уходя на внегородскую территорию, сохраняет городские удобства проживания с единой целью – вынести комфорт как можно ближе к экологически чистым условиям проживания.

Стоимость коттеджа зависит от многих факторов – от архитектурного решения, качества строительных материалов, инженерного обеспечения поселка, стоимости самого участка. И здесь вариантов тысячи. А вот из чего складывается цена земли?

Стоимость коттеджа зависит от многих факторов - от архитектурного решения, качества строительных материалов, инженерного обеспечения посёлка, стоимости самого участка. И здесь вариантов тысячи. А вот из чего складывается цена земли?– Инвестор-застройщик для себя определяет ценность земли по двум показателям – начальному (сколько он в нее вложит) и конечному (сколько все это будет стоить). Также учитывается расположение территории относительно автомагистралей, удаленность от города.

Обращается внимание и на потребности потенциальных покупателей: сколько им будет нужно земли – 3 сотки или 103? От этого зависит, сколько коттеджей будет располагаться на том или ином участке и какого они будут класса. Одно дело, когда в живописном лесу с прудом или речкой можно свободно расположить 10 – 15 коттеджей (такое жилье дороже), другое – когда 100 с общими заборами.

Мы возвращаемся к роли экологических факторов в определении стоимости загородной недвижимости. Чем больше естественного природного ландшафта, тем выше стоимость жилья. Но мы знаем, что в ближнем Подмосковье «затерянный рай» уже практически не существует. Все освоено и занято. А вот в 100 километрах от МКАДа можно находить и выделять в зеленой зоне участки под строительство коттеджных поселков. Зависимость такова: чем девственней природа, тем дальше от развитых центров расположено место строительства. Но в то же время чем дальше – тем дешевле.

На стоимость влияет как чистота территории, так и вероятность ее загрязнения. Так что о соотношении цена – экологичность говорить сложно. Здесь столько факторов, друг на друга влияющих, что точную зависимость установить крайне сложно.

А в понятие «элитность» заложен экологический фактор?

– Безусловно. Коттеджный поселок потому и элитный, что в нем достигнуты высокие экологические показатели качества и комфортности проживания. А это требует таких капиталовложений, которые может себе позволить далеко не каждый инвестор-застройщик. Элитарность и экологичность – это логически связанные понятия.

Входит ли в инвестиционный контракт на строительство коттеджей требование разработки проектной документации, включающей природоохранные мероприятия?

– В области, как и в РФ, действуют требования к проектной документации, в которых учтены природоохранные мероприятия. Они распространяются как на объекты многоэтажного городского жилья, так и на коттеджи. Экологический фактор также учитывается местными органами самоуправления при выдаче технических условий.

Какова на сегодняшний день на инвестиционном рынке доля так называемых поселков полного цикла (со всеми городскими удобствами)?

– Мы такую статистику не ведем, но коттеджные поселки, как правило, с большими капитальными вложениями в процентном отношении составляют меньшую часть загородной недвижимости.

Если говорить о коттеджах эконом- и бизнес-класса, то сегодня они развиваются активнее, так как больше востребованы населением. Покупатели хотят иметь качественное недорогое жилье. На мой взгляд, так называемые таун-хаусы (их в Подмосковье уже немало) – это идеальное решение для горожан со средним и выше среднего достатком. Такое жилье может быть разным и по архитектуре, и по стоимости.

Таун-хаусы – это своеобразная комбинация городского и загородного образа жизни, позволяющая использовать преимущества того и другого. А каковы истоки этого вида строительства?

– Думаю, корни надо искать в Европе. Подобные поселки впервые появилось в Англии, Голландии. У нас в стране загородное строительство начало активно развиваться лет 15 назад. И сейчас люди, располагающие определенной суммой, выбирают между квартирой в городе и таун-хаусом. С одной стороны, люди приобретают главное для своего здоровья – природу, а с другой – при этом ничего не теряют, так как все хлопоты, связанные с содержанием таун-хаусов, как и в городе, берет на себя эксплуатирующая организация.

Цены на жилье этого типа недвижимости сравнимы с ценами на городские квартиры. Ведь строительство таун-хаусов обходится дешевле, чем возведение коттеджей, так как уже одна-две стены у каждой квартиры общие с соседями, да и подводить коммуникации к блоку домов, состоящих из нескольких квартир, значительно проще, чем к каждому коттеджу в отдельности.

А у вас есть коттедж?

– Если понимать чистый перевод этого слова – дом, построенный по собственному проекту, – то есть. В свое время я получил шесть соток и уже много лет подряд добросовестно их возделываю. Это как чемодан без ручки – и нести тяжело, и жалко бросить.

С каждым годом для членов нашего садоводческого товарищества все тяжелее пресс урбанизации (например, количество стеклотары и бытовых отходов в близлежащих лесах). Вообще же вопрос бытия садовых товариществ так же актуален, как и вопрос о новом коттеджном строительстве, потому что наши дачные дома – это те же коттеджи, только другого уровня. Но проблемы и требования одинаковые.

Действительно, когда путешествуешь по Подмосковью, особенно летом, раздражают горы мусора вокруг приличных с виду дачных и коттеджных поселков. Насколько масштабна, на ваш взгляд, проблема образования стихийных свалок? И что с этим безобразием делать?

Сначала всё перекопать... А потом хотелось бы <английского газона> под елями– Этот вопрос возникает вне зависимости от того, что мы строим – дачный поселок или коттедж. Особенно сильно обрастают горами мусора садовые товарищества. В них живут в основном люди невысокого достатка, и они не обременяют себя расходами на вывоз мусора. В прилегающих лесах, как правило, можно найти что угодно – от старого холодильника до пластиковых пакетов. Естественно, что в таких местах исчезают ягоды и грибы, а за ними мелкий зверь, крупные птицы. Интересно, что жалуются и сами виновники стихийных свалок. А причина этого, как вы говорите, безобразия не в отсутствии норм и правил по организации вывоза мусора, а в ментальности нашего населения и в недостаточном контроле над вывозом отходов.

Большинство дачных и коттеджных поселений имеют на своей территории место для сбора бытовых отходов. Где чаще, где реже организованно вывозится мусор. Интенсивность вывоза мусора зависит от бюджета поселка или садового товарищества. Таким образом, регулируется размер свалок. Я думаю, что горы мусора в Подмосковье – это вопрос времени, вопрос нашей культуры.

Коттеджные поселки украшают Подмосковье. Строительство малоэтажного жилья, как бы это ни казалось парадоксальным, позволяет сохранять окружающую природную среду хотя бы потому, что оно не требует большой вырубки лесов. Коттеджи легко вписываются в существующие поселения, поля, лесопосадки. Строительство очистных сооружений и инфраструктуры также не наносит большого вреда, зачастую наоборот – облагораживает запущенные земли. Процесс благоустройства таких территорий, конечно, очень зависит от проектировщиков, инвесторов и застройщиков. Они по сути дополняют новый облик Подмосковья.

Сегодня на рынке появился еще один сегмент – это так называемые клубные отели, резиденции. За ними будущее. Но о них поговорим в следующий раз.

Беседовала БОГОМОЛОВА Людмила Анатольевна