Институт комплексного развития территорий  Институт экологии города
главная
главная
  карта сайта
карта сайта
  контакты
контакты
       
 

 

Продается земля

Поток выезжающих из столицы москвичей в летний выходной день, по экспертным оценкам, более 4 млн человек. Мотив у всех один – провести выходные за городом. Вот только пункты назначения разные. У одних – дом в деревне или участок в садовом товариществе, у других – коттедж в элитном поселке. Это «великое летнее переселение московских народов» в 1990-е годы стало типичным явлением. Все чаще москвичи предпочитают уюту городских панелей сруб вдали от благ цивилизации. Скромной квартире в столице – просторные подмосковные апартаменты.

 

ПЕРЕСТАНОВКА СЛАГАЕМЫХ

Но готово ли Подмосковье принять такое количество желающих обзавестись земельным наделом? Посмотрим, какие перестановки произошли в балансе земель за последнее десятилетие. Для начала поясним, каким образом развитие коттеджного строительства влияет на структуру земельного баланса. Согласно российскому законодательству коттеджное строительство допускается только на землях поселений. Но в Подмосковье их доля в настоящий момент составляет только 11%. Поэтому развитие коттеджного строительства напрямую зависит от перевода земель из одной категории в другую. В Московской области много неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения, поэтому за последние 10 лет здесь произошли значительные изменения: убыль этих земель (более 390 тыс. га) и соответственный прирост земель поселений.

Например, на сельскохозяйственных землях было выделено несколько гектаров земли для строительства коттеджного поселка. Вместо того чтобы заниматься переводом земель этого участка в категорию «земли поселений», инициативная группа владельцев пригласила грамотного ландшафтного дизайнера. Сейчас на этом месте расположен коттеджный поселок «фермеров».

Единственное отличие сельскохозяйственных земель от земель поселений – отсутствие возможности регистрации (ПМЖ), но для большинства москвичей это не существенно. Наиболее дорогое загородное жилье, пользующееся максимальным спросом, – это небольшие коттеджные поселки с участками 20 соток и более, расположенные в лесных массивах или на берегу водоемов.

По прогнозам риэлтеров, в ближайшем будущем цены на коттеджи в поселках будут повышаться. Это связано в основном с нарастающим дефицитом свободной земли. Максимальным спросом будут пользоваться коттеджи площадью не более 250 кв. м на участках размером до 20 соток. Самым востребованным станет загородное жилье из кирпича по цене 600 – 700 долл. за 1 кв. м (без отделки).

Развитие московской агломерации привело к тому, что практически все Подмосковье можно считать ее пригородной зоной. За пределами двухчасовой транспортной доступности (правда, при отсутствии пробок) находятся лишь небольшие части городских поселений на западе и востоке Подмосковья. Анализ размещения коттеджных поселков на территории области показал, что большинство из них расположено на ее западе и северо-западе, как правило, в пределах малого бетонного кольца. Концепцией малоэтажного строительства, подготовленной администрацией Московской области, было предусмотрено освоение северного и южного секторов (Дмитровское, Рогачевское, Домодедовское и Рязанское направления). Однако практика показала, что вдоль Рублево-Успенского, Минского, Киевского и Новорижского шоссе средняя плотность загородных новостроек (например, в Одинцовском районе) в 2,8 раза больше, чем по области, и составляет 68 кв. м на одного человека. Поэтому максимальное сокращение площади сельскохозяйственных угодий характерно для ближнего Подмосковья, а минимальное – для периферии области. В состав земель сельскохозяйственного назначения входят территории дачных и садово-огородных товариществ.

Максимальной концентрацией садово-огородных и дачных наделов выделяется Наро-Фоминский район: здесь почти 100 тыс. участков, которые занимают 8,9 тыс. га. Для запада области характерна повышенная концентрация дач (почти 40% площади всех дачных участков Подмосковья), а огородные товарищества представлены слабо. Огородов больше всего на юге, дач меньше всего на востоке Подмосковья. Дачи в большей степени тяготеют к зоне ближних и средних пригородов, сады и огороды – к среднему и дальнему Подмосковью, причем огородных товариществ больше на периферии области. Такая статистика объяснима: дачи в советское время выделяли государственным чиновникам, военным и деятелям культуры прежде всего на западе и северо-западе области, тогда как юг и юго-восток стал сельскохозяйственной вотчиной владельцев стан-дартных шести соток.

ПОИСК ЗЕМЛИ

Землю под застройку можно получить двумя способами: заключить соглашение с муниципальными властями о выкупе заинтересовавшего вас участка (процесс долгий, так как не у всех получается сразу «договориться») или купить оформленный земельный участок на вторичном рынке (дорого, зато быстро). Реально действующим на данный момент является только вторичный рынок. Особенно он развит в 50-километровой зоне от МКАДа. Здесь можно найти любую землю – от участков сельскохозяйственного назначения до территорий бывших пионерских лагерей с уже действующими коммуникациями.

Первичный рынок земли в Подмосковье огромен. Это хорошо понимает правительство Московской области и потому постоянно проводит переоценку рынка, анализирует его емкость, прежде чем продавать земельные наделы. Были внесены поправки в закон «О регулировании земельных отношений в Московской области», запрещающие одному собственнику владеть более чем 15% земель в пределах одного муниципального образования. Так власти пытаются поставить заслон повальной купле-продаже сельскохозяйственных земель, которая сегодня приняла угрожающий характер.

Помимо земель сельскохозяйственного назначения, в Подмосковье существуют заброшенные земельные участки, поиском которых занимаются крупные и мелкие компании. Для одних продавцов это занятие сродни спортивному ориентированию на местности. Они тратят много времени на поиск лакомого кусочка, методично объезжая привлекательные, с их точки зрения, районы Подмосковья. Их цель – заброшенные пионерские лагеря, разорившиеся фермерские хозяйства, «забытые» отдыхающими пансионаты. Однако в последнее время найти заветную территорию становится все сложнее, потому что «все уже украдено до нас». Но существует особая каста продавцов, имеющих возможность получить информацию о свободных земельных участках в Подмосковье из административных источников. Именно у таких компаний в продаже очень выгодные – по цене и расположению – земельные наделы. Они, как правило, с «чистыми» документами и административными связями, что очень важно для строительства.

Очень популярен в нашей стране способ предоставления под застройку так называемых самозахватных земель. Вот типичное развитие подобных ситуаций. В один прекрасный день к бабушке, которая 30 лет назад вместе с такими же, как она, решила обрабатывать несколько соток на пустыре, приезжает представитель муниципалитета и требует освободить занимаемую территорию. Огородики в спешном порядке оформляются под строительство коттеджей, а чтобы избежать возмущения недовольных, им предоставляются официально оформленные наделы. Вот только такую альтернативу вряд ли можно назвать приемлемой. Так, недавно в подобной ситуации огородникам была предоставлена земля … под линией электропередачи.

Отдельно отметим такую категорию земель, как леса. Перевод их в другую категорию случается редко (необходимо решение Правительства РФ). Для рекреационных целей леса передаются в долгосрочную аренду. Как правило, строительство в лесах запрещено, поэтому чаще всего используется следующий вариант размещения земельного участка для коттеджного поселка: 10–15 га земли под строениями находится в собственности на сельскохозяйственных земляхили землях поселений, 15–20 га леса – в долгосрочной аренде для отдыха.

«ХОЗЯЙСКИЙ ПОДХОД»

В настоящее время, по данным риэл-торских компаний, большое количество новых коттеджных поселков пустует. Такая ситуация сложилась, как ни странно, на самых популярных направлениях.

На рынке загородной недвижимости Подмосковья представлено много недостроя. В Московской области это обширные поля кирпичных коробок (более 1,5 тыс. построек) площадью от 600 до 1000 кв. м, имеющих 80-процентную степень готовности и продающихся не первый год.

Сейчас в недостроенных коттеджах, которые имеют шансы превратиться в руины, омертвлен капитал объемом более миллиарда долларов!

Постоянные автомобильные пробки, высокая плотность жилой застройки и не-продуманная инфраструктура заставляют людей расставаться со своей недвижимостью и заниматься поиском удобного жилья. Все чаще можно встретить на престижных направлениях целые поселки пустующих домов. В последнее время все активнее обживаем дальнее Подмосковье, а новоселы задумываться, как правильно выбрать и тщательно спланировать свое жилище вне мегаполиса, не повторяя ошибок в поселках вблизи Москвы.

Консультации экологов тут как нельзя кстати. Специалисты советуют, как еще на проектном этапе не только соблюсти нормативные экологические требования, но и гармонично вписать строения в природный ландшафт.

Особенно важно экологическое сопровождение строительства в прибрежных зонах. Сегодня именно эти территории характеризуются высокой концентрацией элементов рекреационной архитектуры современной жизни: личные пирсы, массивные бани и настилы для вечернего коктейля. Важно, сколько сооружений построено около уреза воды и как продумана их эксплуатация.

Для многих европейских стран характерно строительство вблизи воды. Однако подобные объекты оснащаются экологически современной инженерной инфраструктурой, ни о каком вреде природе речи не идет.

Не секрет, что большинство российских коттеджных поселков, построенных в последние годы в зоне рек, озер, водохранилищ, чаще всего не соответствует экологическим нормам. «Любители природы» редко осознают, какой вред они наносят окружающей среде. Такая ситуация возникла прежде всего потому, что большинству горожан чужда земля (ближайшая ассоциация – грязь на обуви). Совсем другое отношение к земле у сельских жителей. Помню, как моя бабушка, которая в деревне прожила только первые 18 лет своей жизни, глядя на очередную свежевырытую канаву, говорила: «Матушка! Всю-то тебя изрезали». Раньше слово «маргиналы» употребляли по отношению к деревенским в городе. Теперь не менее уместно назвать маргиналами городских в деревне. К тому же в Подмосковье приезжают не просто городские, а столичные. Они настроены на «культурное потребление» природы (костер – уха, шампур – шашлык), а не на гармоничное сосуществование.

Строительство собственного загородного жилища – нынче естественное желание многих горожан. Но высокий забор, который не скоро достигнет высоты европейского, не должен делить загородный мир на две очень неравные во всех отношениях части – «мое» (евростандарт) и «остальное»…

ПРОЩЕ КОНТРОЛИРОВАТЬ ЗАГРЯЗНЕНИЕ?

Как сообщил заместитель председателя комитета по экологии Государственной думы РФ Александр Косариков, после принятия Водного кодекса дачников, обосновавшихся в водоохранных зонах, видимо, оставят в покое.

Дело в том, что разработчики кодекса предлагают «не запрещать хозяйственную деятельность в водоохранных зонах, а запрещать загрязнять их». Если документ будет принят, сносить дома дачников, обосновавщихся на берегах водоемов, не будут.

«Охватить всю Россию жестким контролем и везде поставить милиционеров невозможно. Гораздо проще контролировать загрязнение», – сказал Александр Косариков. В последние годы загрязняют водоемы не сельскохозяйственные предприятия, а коттеджные поселки и садоводческие товарищества.

Это подтверждают и специалисты «Мосводоканала». С 2000 г. по 2005 г. в зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения столицы было отведено под различные цели более 1200 га земли, в том числе в водоохранных зонах – 250 га. Из-за постоянного ухудшения качества природной воды сотрудники «Мосводоканала» вынуждены постоянно увеличивать дозы очищающих реагентов. Как сообщил генеральный директор «Мосводоканала» Станислав Храменков, затраты на очистку кубометра воды к сегодняшнему дню возросли почти в три раза.

ГЛАВНАЯ МЫСЛЬ

Массовый перевод земель из одной категории в другую в последнее время приостановился, что связано прежде всего с ужесточением законодательства. Тем не менее все чаще появляются новые поселки на землях сельскохозяйственного назначения, поскольку существуют правовые лазейки, с помощью которых можно уйти от административных санкций. Для таких поселков характерны большие земельные участки, а также грамотно спланированные ландшафтными архитекторами «сельскохозяйственные посадки».

При оформлении земли под застройку не обойтись без знакомства с природоохранными органами: вся землеустроительная документация должна подвергаться экологической экспертизе. Без этой процедуры невозможно начать строительство, и инвесторы предпочитают полюбовно решать свои проблемы с природоохранными органами.

В итоге получается, что наличие в документации на земельный участок всех экологических заключений не ограждает от произвола в дальнейшем нечистых на руку застройщиков.

НА ПОЛЯ

Что? Почем?

Сегодня в Подмосковье на-считывается около 300 коттеджных поселков, их количество стабильно увеличивается. В Санкт-Петербурге их значительно меньше, а вблизи Екатеринбурга, Новосибирска не более десятка на каждый город. Однако рынок загородной недвижимости быстро растет, появляются новые проекты и, соответственно, предложения. Большинство новых поселков – с продуманной концепцией, многофункциональной инфраструктурой, новейшими коммуникациями, совершенным сервисом. Если цена дома зависит от запросов владельца, то стоимость земли – величина более или менее постоянная. Главный, определяющий фактор здесь – месторасположение. Так, в некоторых местах Подмосковья (Раздорах, Жуковке и Барвихе) стоимость сотки земли составляет 6 – 15 тыс. долл. При установлении цены учитываются также такие факторы, как форма участка, экологические параметры качества среды, соседи, близость водоема, леса и т. д.

В начале 1990-х в Подмосковье было почти 250 пионерских лагерей. Сейчас примерно каждый третий из них уже перепрофилирован. Как правило, небольшая территория детской здравницы (4–6 га) – привлекает крупные финансовые структуры для строительства корпоративных баз отдыха для своих сотрудников. Вместе с тем небольшие площади лагерей позволяют строить на них камерные элитные поселения с небольшим количеством домов. Сегодня примерно 70% лагерей перекупаются именно под базы отдыха, оставшиеся 30% – под коттеджные поселки.

ПЕТРОВ Валерий Владимирович

Share
Поместить ссылку в:
  • Перепечатка текстов и иллюстраций допускается только с письменного разрешения редакции.
 
 
RSS трансляция новостей
© 2005-2019 «Территория и планирование» - аналитический журнал о комплексном развитии территорий. ISSN 2074-2037 (Print), ISSN 2074-2045 (Online).