Институт комплексного развития территорий  Институт экологии города
главная
главная
  карта сайта
карта сайта
  контакты
контакты
       
 

 

Оценка земли: экологический аспект

Как только вы пожелали прикупить участок земли, сразу появляется десяток проблем, которые необходимо было решить заранее. В этом перефразированном законе Мерфи отражены все сложности формирования цивилизованных отношений на земельном рынке страны. Разобраться в принятых в начале 1990-х годов нормативно-правовых актах, регулирующих правила игры на земельном рынке, под силу только самим разработчикам этих документов или экспертам. Для простого же покупателя, решившего самостоятельно инвестировать средства в приобретение земельного участка, процесс получения прав собственности на него часто превращается в попытку разгадать запутанный ребус.

БЕГ НА МЕСТЕ

К сожалению, таких засеянных пшеницей полей в ближнем Подмосковье все меньше...Нынешнее состояние земельного рынка можно охарактеризовать как бег на месте. Во исполнение закона «О разграничении государственной собственности на землю» к 2008 г. должно быть зарегистрировано право Российской Федерации на земельные участки площадью примерно 1,2 млрд га, однако за период 2001–2005 гг. зарегистрированы участки общей площадью 401,8 млн га, что составляет только 33% планируемого объема. Конечно, неразграниченные земли поступают в оборот, но часто это приводит к судебным разбирательствам. Вспомним скандал в подмосковных Химках, когда под строительство жилого комплекса местная администрация выделила застройщику-инвестору в аренду 8 га. После смены власти новая администрация отказалась продлевать аренду земли, ссылаясь на незаконность действий предыдущих чиновников, имевших право на выделение только 3 га, а остальных – только по согласованию с чиновниками Московской области. В результате конфликта застройщика и новой администрации заложниками ситуации стали соинвесторы строительства – люди, мечтавшие о новых квартирах.

Несмотря на то что земельный рынок активно развивается, сроки его окончательного формирования определить сложно. По мнению председателя комиссии по экономической политике Московской городской думы Ирины Рукиной, говорить о создании цивилизованного рынка земли в России можно будет не ранее чем в 2015–2020 гг. К этому времени 60% земель будут вовлечены в оборот. Пока же, по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, в частной собственности в 2005 г. находилось всего 7,3% общего количества земель.

ЧТО ВЫБИРАЮТ ИНВЕСТОРЫ

Рыночный оборот участков в Московской области – иллюстрация становления современных земельных отношений. Сегодня практически все крупные земельные участки в пределах 50 км от МКАДа приобретены у крупных собственников земли (в основном, у колхозов, совхозов) финансово-промышленными группами, банками, строительно-инвестиционными компаниями. При этом, как правило, преследуется цель последующей перепродажи земли по более высокой цене или строительства ликвидных объектов недвижимости (коттеджные поселки, дома отдыха, склады). Реже участки идут под строительство объектов промышленного или аграрного производства.

В последнее время крупные инвесторы считают перспективным строительство крупных коттеджных поселков на земельных участках площадью 100 – 150 га, рентабельной инфраструктуры.

Активность земельного рынка Подмосковья обусловила развитие нового бизнес-направления. Работающие в этой области компании делают из проблемных земельных участков ликвидный товар, беря на себя решение таких вопросов, как перевод земли из одной категории в другую, получение разрешительной документации на строительство, проведение работ по благоустройству и прокладке коммуникации, подготовка паспортов экологического состояния участка. Когда готовый к застройке участок выставляется на продажу, его стоимость часто превышает цену покупки в 2 –3 раза.

Ценообразование на земельном рынке Подмосковья определяет ряд факторов: направление, близость к столице, транспортная доступность. В последнее время стал учитываться и экологический фактор. Так, например, средняя цена сотки земли в 20-километровой зоне Рублево-Успенского направления составляет не менее 30 тыс. долл., а в отдельных случаях до 100 тыс. долл. В 2005 г. резко увеличилась стоимость земель Новорижского, Дмитровского и Калужского направлений. Главные причины: благоприятная экологическая обстановка, высокий рекреационный потенциал территорий, относительная незагруженность автомобильных трасс и активное развитие инфраструктуры. Злую шутку сыграл экологический фактор с Горьковским, Рязанским и Щелковским направлениями. Большое количество промышленных предприятий, негативно влияющих на состояние окружающей среды, вместе с неразвитой транспортной инфратруктурой резко снижает спрос, а следовательно, и стоимость земли.

К ВОПРОСУ О СТОИМОСТИ

Самый важный вопрос, интересующий всех участников земельного рынка, – стоимость земельного участка. Установить ее можно, конечно, и самостоятельно, узнав цены на аналогичные земельные участки с такими же характеристиками (местоположение, близость коммуникаций и др.). Но надежнее воспользоваться оценкой специалиста.

Рекультивация - непросто и недёшево.Юридических лиц интересует, сколько стоит данный земельный участок как объект купли-продажи или залога, для сдачи в аренду или для внесения в уставный капитал. Физическим лицам необходимо определить стоимость участка в случаях получения ипотечного кредита в банках, оформления наследства, договора ренты, решения суда.

Процедура оценки включает сбор, обработку и анализ данных, проведение расчетов стоимости, а также оформление результатов оценки. Последняя должна проводиться в строгом соответствии с существующими нормативными актами, регулирующими оценочную деятельность. От того, насколько качественно и объективно определена конечная стоимость земли, зависит финансовый риск заказчика. При оценке стоимости участка учитываются его правовой статус, разрешенное использование, анализ возможного наиболее эффективного использования и т. д.

Предположим, имеются два одинаковых по характеристикам участка, которые требуется передать банку в залог с целью получения кредита. Один разрешено использовать только для сельхозработ, второй – под индивидуальное жилищное строительство. Естественно, что степень ликвидности второго участка выше; банк в случае невозврата кредита сможет быстрее и дороже реализовать его на рынке, компенсировав свои финансовые потери. В этом случае оценочная стоимость участка будет высокой. Подобных нюансов довольно много, и определить их может только опытный специалист.

...

...

Полная версия материалов доступна только подписчикам.

Авторизуйтесь или ознакомьтесь, пожалуйста, с условиями подписки »

Share
Поместить ссылку в:
  • Перепечатка текстов и иллюстраций допускается только с письменного разрешения редакции.
 
 
RSS трансляция новостей
© 2005-2019 «Территория и планирование» - аналитический журнал о комплексном развитии территорий. ISSN 2074-2037 (Print), ISSN 2074-2045 (Online).